温州“城中村”改造的问题与对策研究__墨水学术,论文发表,发表论

所属栏目：城市规划论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:577

副标题#e#【摘要】“城中村”问题是在我国城乡二元管理体制下，由于快速城市化而出现的一种普遍现象。本论文分析了温州“城中村”改造过程中出现的主要问题，进而提出解决问题的思路与对策。
　　【关键词】城中村；改造；问题；对策
　　1．温州“城中村”的成因分析
　　“城中村”现象的产生和存在有其历史原因和社会根源，主要是三个方面的因素：
　　1.1城乡二元结构体制是城中村产生的根本原因。
　　从根本上来说，“城中村”的形成是我国城乡二元管理体制及土地二元所有制结构所造成的。所谓城乡二元管理体制，是指城市和农村分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市土地属于国家所有，而农村土地属于农村集体所有的制度。
　　1.2城市的迅速发展与扩展城市化进程是“城中村”形成的直接原因。
　　城市的发展是“城中村”形成的主要外部推力。按照正常化的城市化进程，城乡结合部的农村被逐渐吞并，农地直接转化为建设用地。然而在快速的城市化过程里，各个城市均在非常短的时间内扩展建成区，根本没有时间吸收和消化原来的农村聚落。开发商争取易处理的地块，面对拆迁问题都绕到而行，农用地被迅速征用建设，而村落则被保留下来，形成了“城中村”。
　　2．温州“城中村”改造的主要问题
　　2．1环境质量较差，公共设施缺乏
　　安置地块内的村庄现状景观风貌与周边地区形成强烈反差，环境“脏乱差”。村庄缺乏绿化及市政公建配套，居住质量低下。由于部分市民和大量外来人口的入住、经济形态的改变、更新改造的滞后、监督管理的乏力，使得这个“城中村”的给水、排水、煤气等设施严重不足；道路既狭窄又杂乱无章，缺少消防通道；建筑缺乏统一规划间距过小，采光通风不足，消防设施欠缺，存在严重的质量隐患和消防安全隐患。同时，由于村内的垃圾处理设施缺乏，环境卫生管理不善，致使村中污水遍地、垃圾乱倒的现象比较普遍。
　　2．2建设中安置返还政策的落实问题
　　温州市政府征用土地多的各村均计划将三产返还用地用于农居安置，而将二产用地用于建设厂房，出租给家庭企业或外来企业以获得稳定收入，壮大集体经济力量。但执行过程中返还土地往往因空间安排的矛盾等因素难以落实，从而引发种种矛盾。不仪影响了村集体和个私经济的发展，影响失地农民的社会保障和就业问题的解决，也引发了村民的不满情绪，不利于将来的土地征用。
　　2．3规划用地范围内的土地资源的有效利用问题
　　长期以来，“城中村”的住宅建设缺乏统一规划和管理，以单家独户建设为主，房屋建筑相对于城市来说占地面积大，建筑密度高，建筑容积率低，造成土地利用率和产出率低下。在温州“城中村”的发展过程中，村民的致富速度很快，对住房条件的改造愿望很强烈，改造能力很强，但由于监管的缺失和利益的驱动，村民的住宅到了二楼以后，往往尽可能挤占公共空间，在“城中村”内形成“一线天”、“握手楼、“贴面楼”等独特的“风景”。此外，优越的区位和相对于城市较为低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，致使由于规划和基础设施改善而升值的部分国有土地资产流失。
　　2．4建设中安置返还政策的落实问题
　　温州市政府征用土地多的各村均计划将三产返还用地用于农居安置，而将二产用地用于建设厂房，出租给家庭企业或外来企业以获得稳定收入，壮大集体经济力量。但执行过程中返还土地往往因空间安排的矛盾等因素难以落实，从而引发种种矛盾。不仪影响了村集体和个私经济的发展，影响失地农民的社会保障和就业问题的解决，也引发了村民的不满情绪，不利于将来的土地征用。
　　3．温州“城中村”的改造对策
　　3．1对城市进行科学规划分区
　　在温州城市不断扩大后，大范围的分类指导是十分必要的。“分#p#副标题#e#区”为实施模式的确定提供依据，使其更具针对性。对主城区61个“城中村”中基本上不具有历史文化保护价值的村庄都要实行改造，主要分为：①城市中心区区域；②城市公共设施、市政设施和公共绿地建设区域；③城市居住区建设区域；④城市工业区区域。对于前两类区域政府要下决心建设储备安置房，而对于不同的类型则要通过规划深化明确总体改造思路与对策，合理地进行近、远期安排，以便改造的有序推进。
　　3.2制定合适的拆迁补偿政策，保证规划的顺利实施
　　3.2.1选择产权调换的被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁人原房屋建筑面积的安置用房。由于完全按照旧城改造的1：1比例村民难以接受，而按原农村的1：3拆赔政策则旧村改造的成本过大，相当比例的城中村无法在现有土地上实施旧村改造。所以规划要求按原建筑面积1：1赔偿并有20%左右的浮动考虑。可以原建筑面积1赔1，再考虑建筑年限、建筑层数有一定的上浮，建筑年限越短、层数越低上浮幅度越高，最高30%。
　　3.2.2考虑到城中村受控时期长，许多符合审批宅基地的村民未能享受宅基地政策，因而制定一定的安置低限。按被拆迁人户人均居住建筑面积未达到30㎡的，经本人申请，按规定程序批准后可统一在改造地块内给予补足，并按成本价由其购买。
　　3.2.3考虑特困家庭特殊优惠政策。如果被拆迁人属于生活特殊困难的家庭。其被拆迁住宅用房建筑面积小于36㎡(在本市市区规划区内有其他住宅用房的应合并计算)并选择产权调换的。由拆迁人提供建筑面积不小于4O㎡的成套房作为安置用房。被拆迁人房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。享受特困家庭政策的不再享受上一条款最低建筑补足面积政策。
　　3．3健全社会保障制度
　　在“城中村”改造过程中。除了让村民安居外，还必须确保村民失地不失利，让村民的生活来源有保障。由于村民的文化素质普遍不高，因此，让这些失去土地的村民去从事第二、第三产业。往往显得力不从心。温州“城中村”规划策略中应拟定方案来建立健全养老保险制度和基本医疗保险制度。实行最低生活保障制度，使原来村民的基本生活有保障，特别是那些在生活上有困难的村民，优先予以照顾。并提出了村民的就业统一纳入城市就业管理并优先享受社会保障、就业培训、就业指导、职业介绍等待遇。
　　3．4改革集体资产管理及其运营方式
　　因村集体资产管理权所滋生腐败，造成集体资产的流失，已成为不可忽视的社会问题。目前，要求对市区内集体经济较发达的“城中村”的集体积累进行分割，而引发了大规模集体上访，其中对村“两委”的不信任是主要原因。显然，分割集体积累必然使村民的就业、社会保障失去强力依托。随着经济体制改革的不断深化，原有的农村集体经济的资产管理及其运营方式日渐落后，造成集体资产的“所有者虚位”问题，进而产生决策、监督、管理等方面的缺陷，造成不必要的损失。同时，村民与集体资产在经济上的“捆绑”关系，不利于村民在农村城市化过程中真正融入城市社会。因此，在农村城市化的过程中，有必要对集体资产的管理及其运营方式进行股份制改革，把原村合作经济组织集体经营性资产经评估后量化到人，折股组建社区股份合作经济组织。
　　3．5积极帮助失地农民就业
　　温州市区村民就业以第二产业为主，第三产业次之。文化、技能、素质和资金的限制，是失地农民就业难问题的重要因素。解决失地农民就业难问题有以下主要途径：①空间策略。综合考虑城市与村庄的发展需求提供必需的产业发展空间。②经济策略。积极引导集体、民营经济的发展；集体资产由分红向扩大再生产转变，个人收入由消费向投资方向转变；投资由房地产向工业、商业服务业等非房地产领域拓展，利用集体留地发展第二、第三产业，利用历年征地补偿费投资兴#p#副标题#e#业，吸收村民就业。④通过文化与政策改变村民思想观念，加强基础教育、职业教育和成人再教育，举办各类就业培训班。提高村民文化素质，不仅是开拓村民就业门路的需要，也是农村城市化发展的必要条件。在政策上也应积极引导、多渠道开拓村民就业门路。
　　
　　参考文献：
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