论房地产企业施工项目管理之见__墨水学术,论文发表,发表论文,职

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:128

副标题#e#摘 要：本文结合作者工作经验，从房地产企业的角度出发，对房地产企业施工项目进行高效的管理是房地产企业面临的问题，本文内容从施工项目管理入手，详细阐述了房地产施工项目管理的基本内容和提高项目管理能力的主要措施。供读者参考。
关键词：房地产 施工 项目管理 
随着我国改革开放和住房制度改革不断深入， 房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。近几年， 我国房地产行业发展迅速， 房地产也的发展现已逐步成为拉动我国经济发展的重要因素。但从房地产行业发展的规律看， 我国房地产行业的发展还处于起步阶段， 期间存在着许多制度和管理方面的问题。施工阶段是房地产开发经营的重要环节， 如何有效的全面提高房
地产企业施工项目管理的质量已成为房地产企业亟待解决的问题。
1 施工管理的内涵与重要性分析
房地产企业施工管理主要是指房地产投资企业对工程项目施工的全过程进行管理与控制的相关活动。对于房地产开发公司来讲， 相关方面的工作主要由工程管理部门负责。土建技术管理工作的出发点不应是单纯技术观点或单纯追求企业的经济效益， 而应当认真贯彻执行国家有关方针政策即为产品使用者着想; 努力实现城市规划的要求， 为实现经济、社会、环境三个效益服务; 从现实出发考虑长远需要， 从技术上解决经营方面的一些问题。房地产公司的工程土建技术管理还要解决土建与水、暖、强电、弱电、燃气到品种繁多的建材产品和设备等多项技术工种的衔接问题。
2 房地产企业施工项目管理的主要内容
土建管理同其它管理活动一样， 需要运用科学的方法， 结合先进、适用的管理技术和工具， 对项目的目标要素进行系统的管理。所以说， 房地产企业施工项目管理应从多角度、全方位、多阶段方面入手， 全面提高房地产企业施工项目管理的质量。
2 、1 工程建设项目招投标
建设工程项目在设计完成之后， 施工开始之前是进行工程招投标的阶段。通过项目招投标引进竞争机制， 从而降低工程建设成本。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商， 这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。招投标工作要注意以下几点：严格审查施工企业资质， 防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。因此，要求施工企业具有足够的技术实力， 它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗， 也使施工企业能够有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。
严格制定工程招标条件， 认真编制工程标底和标书， 做好评标定标工作。工程招标应采取公开招标或邀请招标， 招标书条款应严谨、准确和全面。工程造价及相关费用应尽量包死， 少留或不留活口。要编制好标底， 有条件的单位应尽量自行编制， 工程标底要保证质量， 把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性。
确定合理低价中标。业主方对项目的“合理低价”应做到心中有数。避免投标单位以低于成本价恶意竞标。目前， 正推行的建筑安装工程“无标底招投标”， 对于业主方来说， 并不能把它理解为真正的“没有标底”， 业主对项目建安工程造价成本应随时掌握好。中标后合同条款的签订应严谨、细致。工期应合理， 尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款， 了解建筑行业的一般惯例和有关规范， 各尽其责。同时， 正确预#p#副标题#e#测在施工过程中可能引起索赔的因素。对索赔要有前瞻性、要有效避免过多索赔事件的发生。
另外， 应争取工程保险、工程担保等风险控制措施， 使风险得到适当转移、有效分散和合理规避， 以提高工程造价的效果。
2 、2 工程建设项目施工阶段控制
工程投入大量资金主要发生在施工阶段， 浪费投资的可能性则很大。因此， 房地产开发企业在施工阶段要着重加强合同管理与工程索赔的管理。在工程施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前施工单位采取“低价中标， 索赔赢利”的工程承揽方式。作为业主方就要做到事前把关、主动监控、严格审核工程变更。另外， 对施工单位及材料供应商不履行合同义务及时提出反索赔， 使工程项目成本得到有效控制。加强工程施工现场的动态管理。杜绝投资浪费。应注意以下几个方面：
尽量减少设计变更。严禁通过设计变更扩大建设规模， 提高设计标准， 增加建设内容。其次， 认真处理必须发生的设计变更， 对于涉及到费用增减的设计变更， 必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。
严格现场签证管理。开发商应建立工程签证管理制度。明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工。确保签证的质量。杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确。我们首先强调办理工程签证的及时性。其次， 对签证的描述要求客观、准确， 要求隐蔽签证要以图纸为依据， 标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况， 如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定。还要求标明几何尺寸， 并附上简图。施工图以外的现场签证， 必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据， 不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理， 审核应严格执行国家定额及有关规定， 经办人员不得随意变通。要加强预见性， 尽量减少签证发生。把工程管理与造价控制观念渗透到各项设计和施工技术措施中去， 保证项目管理目标的实现， 提高工程项目的投资效益。
2 、3 做好建设项目后评估工作
在项目竣工结算审核的基础上， 将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库， 为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考， 也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训， 提出今后工作中的改进方案， 便于今后在项目管理与工程造价控制中。
3 改进房地产企业施工质量的措施
3.1 加强质量教育，提高质量意识，树立新的质量观念。
质量意识的提高要靠深入广泛的宣传教育， 普及质量法律法规， 树立质量法制观念， 全面提高质量意识。房地产项目建设过程中， 形成一个时时讲质量、人人抓质量、处处促质量的良好氛围。提高设计、施工、监理等房地产项目建设从业单位质量意识， 把工程质量放在首位， 把创建优质工程变成自觉行动。
3 、2 抓好房地产项目质量形成过程中的管理
本着质量第一、控制造价、缩短工期、提高投资效益、鼓励先进、鞭策后进、经济效益与施工管理挂钩的原则， 在工程施工阶段有效地对施工单位和监理单位进行检查和监督， 使管理手段制度化、科学化。加大检查监督力度， 强化管理手段。在建设过程中根据《工程质量检查评定标准》分别对工程质量、工程进度、内业管理、施工现场文明管理、监理工作进行检查。针对检查中发现的问题， 进行详细分析、研究和论证， 制定提出相应的解决办法和措施。同时对质量#p#副标题#e#差、进度慢、管理差的施工单位以及监理工作存在问题的监理单位进行处罚。