我国房地产法预售制度存在的问题__墨水学术,论文发表,发表论文,

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:165

副标题#e#内容摘要：期房预售引发的商品房投诉已成各地消协最难解决的纠纷，社会各阶层对此反响强烈，笔者从商品房预售行为的利与弊着手分析，建议尽早取消商品房预售制度。
关键词：商品房预售；开发商；银行按揭贷款。

Abstract: For consumers’ association, complaints caused by presale of forward delivery housing has now become the most difficult issue , which also arouse strong reactions in all strata of society. The author will analyse both advantages and disadvantages of commercial residential building presale activities, aiming at drawing out the theme of this paper ------ it is necessary to abolish the system of commercial residential building presale as quickly as possible.
Key words: commercial residential building presale; developer; bank loan of real estate mortgage.


近年来，因期房预售引发的商品房投诉已成各地消协最难解决的纠纷。人们不禁疑惑：房屋预售制度难道真成了让消费者利益随时可能受到伤害、房地产开发商获得暴利、而银行与消费者来承担风险的不平等游戏？
一、商品房预售的概念和条件
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售，指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
商品房预售的条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）取得商品房预售许可证。
按照规定，房地产开发企业在具备前三个条件的情况下，向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》。
二、开发商成最大赢家
老百姓在买房的时候，很多售楼小姐都告诉他，预售制是和国际接轨的，可以为他节省很多资金。事实真如此吗？据各方面的资料显示，多数国家和地区都允许市场销售的新建房屋在竣工前进行销售，也就是商品房预售。但国外的房屋预售制度，更多的仅仅是一种销售模式，是一种预定制度。
而我们国家房屋实行预售以后，购房者的银行按揭贷款没有经过监管程序就无条件划拨给开发商了。开发商怎么利用这笔资金、又有什么用途都没有人监管。中国社会科学院法学所研究员刘俊海在研讨会上表示，现行的商品房预售制度将融资和销售融为一体，开发商利用制度漏洞，把风险完全转移给了消费者和银行，成为这一制度的最大赢家。对消费者而言，首先，商品房的物理状况不确定，如商品房内在质量、配套设施和绿化等；其次，商品房的权利状况不确定，如一房多卖；第三，开发商的履约能力和诚信度不确定。因此，在信息占有方面，消费者更处于弱势，知情权、选择权与公平交易权缺乏有效保障，而开发商则更容易有恃无恐地实施欺诈。
中国社会科学院金融所研究员易宪容认为，购房民众看到的所谓期房价格低，实际上是一种幻觉。如果是现房交易，开发商一则要承担资金之成本，二则要承担房子卖不出去的风险，房#p#副标题#e#价多会越卖越低，特别是房子销售市场竞争激烈的情况下更是如此。这也是开发商极力反对取消商品房预售的重要原因。
三、商品房预售行为的利与弊
商品房预售同样需要人们从他的利与弊两方面看待。
（一）商品房预售的利
（1）商品房预售的普遍性
自从94年，预售许可制度建立以来，其占有的商品房的销售比例已经达到了80%，甚至是90%以上。
（2）加速了建设资金的周转
由于我国城镇住房总量上的供不应求，加快建设、增加住房供应量是客观需要，其正是大大加速了建设资金的周转速度，提高了资金的使用效率，降低了资金的使用成本。
（3）房地产开发融资的重要手段
我国的资本市场发展的滞后，决定了融资手段的单一、缺乏。而商品房的预售却是给出了一条融资的好路子。成为了房地产开发融资的重要手段！
（4）销售价格低
目前预售价格都普遍低于现售价格，达到了10%-15%，这也是其受到群众爱戴的重要原因。
（二）商品房预售的弊
（1）消费者利益的不到有利的保障
　　由于预售行为与房屋的实际交接之间有一定的时间差，这就给了部分经销商弄虚作假、规划改变等留下了空子。消费者的利益得不到有利的保障。
（2）各种风险因素较高
商品房的预售决定了政府和银行的监管能力要高，预售制度中隐含的各种风险因素要降到最低。
许多业内人士强烈建议尽早取消商品房预售制度。他们认为，商品房预售中存在几大风险，一是质量风险，在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位；二是计量风险，有些开发商有意改变建筑面积，不明示公摊面积；三是虚假宣传的风险，售楼时开发商的宣传总是把房子宣传的无与伦比，入住时才发现不兑现，事事不如意；四是规划变更风险，不少期房消费者反映开发商擅自变更规划计划设计；五是定金风险，房屋预售开发商的定金可谓是五花八门，层出不穷；六是产权风险，产权是所购商品房重要的法律依据，但大量消费者投诉拿不到产权证；七是合同风险，消费者因为信息不对称，法律和消费知识缺乏，导致对合同不对等、不公平无法察觉的情况时有发生，致使其权益受到损害；八是延期交房风险等等。
四、商品房预售亟需风险共担机制
由于商品房预售涉及到社会的方方面面，不是简单的保留和取消的问题！虽然现行的商品房预售制度存在巨大风险，但如立即取消这一制度，短期内会造成房源减少，引起市场波动。专家建议，应逐步取消商品房预售制度，先建立起由开发商、银行和消费者三方承担的风险共担机制。