浅析房地产开发过程中的造价确定与控制__墨水学术,论文发表,发表

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:78

副标题#e#摘　要　在竞争激烈的建筑市场中，合理确定与有效控制房地产的工程造价以提高房地产商的竞争力显得尤为重要。文章从四个方面探讨了建设项目工程造价的控制。
关键词：　房地产　开发　造价　控制
在当今竞争激烈的市场经济大潮中，如何求生存和发展是摆在房地产商面前的一个重要的课题。在相同的环境中企业除了从规模化、集团化、品牌化等方面发展自己外，尚应从内部着手，通过加强工程质量管理与监督，严格控制工程成本，争取以最低的投入，获得最佳的经济效益，从而提高企业在市场中的竞争能力。而控制工程成本的关键就在于合理确定与有效控制工程造价。
工程造价的确定与控制可分为四个阶段，即决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工阶段。要合理确定与有效控制工程造价，就必须从这四个阶段入手。
一、决策阶段的造价控制
可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心，这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短、质量的优劣，也是全过程造价控制的源头，对以后各阶段的造价控制起指导作用。如何在这一阶段把质量、造价和工期结合好，就需要完善投资决策机制，建立项目审查制度，进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较，尽可能选出最佳组合，作出科学的决策。随着决策内容的一步步深入，我们还要随行就市，及时修正。
二、设计阶段的造价控制
优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提，因此，可从以下六个方面来控制：
1、在建筑设计中引入价值工程的概念
价值工程又称价值分析，以提高产品价值为中心，对其各项功能进行分析评价通过分析产品功能和成本关系，力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品价值的途径有5种：一是提高功能，降低成本。这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有升涨，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是：以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。
2、实行设计方案招投标制度
房地产商在委托设计时应大力引入竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。对设计方案设定多个评价指标，按工程实际重要程度分配权重，有利于业主择优选择最佳设计方案，有利于工程投资的控制。
3、实行限额设计
项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目今后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，房地产商要做到心中有数。而作为设计单位，为了保证限额设计能落到实处，首先要使设计与概算形成有机整体，克服相互脱节的状态，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性。设计人员要经常检查本专业的工程费用，由“画了算”变为“算着画”，切实作好控制造价工作。
4、加强图纸会审工作
加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，设计单位应努力克服设计方案的不足或缺陷，认真做好图纸的审查工作，尽量减少图纸中的错漏现象。房地产商在工程施工前，应组织相关部门对施工图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，从而导致投资的增加。
5、加强洽商管理
杜绝不合理的设计洽商。对确实必须发生的设计变更，我们采取的方#p#副标题#e#法是审核会签制，组织公司各部门讨论决定。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商，给工程增加成本。杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价。
6、造价咨询专家提前介入优化设计方案
    优化设计方案可大幅度降低工程造价。在建筑设计过程中，由于一些设计人员对建筑的经济性重视不够，盲目追求建筑的高标准，或是为了安全起见刻意加大结构的安全系数，造成投资浪费。因此，可以选择合适的造价咨询专家从设计初始阶段即对工程造价进行监控。
　三、施工阶段的造价控制
1、制定严密的合同条款及加强施工过程中的合同跟踪与管理
签订工程合同时，最重要的是根据各工程的特点，选择恰当的发包方式和价款调整条件，因为不同的发包方式和价款调整条件，直接关系工程造价的控制效果。
合同文本应尽可能选用由国家颁发的通用性合同文本，再根据拟建工程的特点和招标文件以及发包人承包商双方谈判结果来起草。合同文本必须准确表达双方谈判确定的意思，做到条款不漏项；工程现场施工条件受到种种复杂因素的影响和干扰，使工程造价波动的幅度也非常大。施工合同中的合同价款包括了国家及地方定额管理部门颁发的标准定额中的人工、材料（设备）、施工机械、管理费用及政策性调价外，凡是由承包方负责的，其费用必须全部无一遗漏地包括在工程价款中。
2、严格控制材料成本
建设工程的材料及设备费一般要占工程总成本的60%以上，显然控制材料成本是控制施工阶段造价的一个重要方面。一般来说，钢筋、水泥、木材、砖、砂、石这些主要用于主体施工的材料，价格相对稳定，市场透明度大，以建设工程造价管理站公布的信息价再结合市场行情进行适当的调整即可。但市场装饰材料品种繁多，价格差别大。对于这部分材料，一般由甲方订购或者由施工单位推荐三种以上的同类型材料的品牌和价格由甲方确认后，方可购买。这样，才能既控制造价又保证工程质量。
3、工程款的控制
　　目前，建筑市场竞争激烈，开发商一般不需支付工程预付款，甚至要求承建商对工程主体进行部分或全部垫资。这样，既缓解甲方的资金占用压力又能考察施工单位实力，还对约束施工企业如期按合同履约起到积极作用。另外，工程进度款的支付比例是房地产开发企业不容忽视的问题，因此要严格按照合同的约定，进行工程款的拨付，避免不按比例拨付或者超比例拨付。
四、竣工阶段的工程造价控制
　　竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，也是竣工验收报告的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关。在竣工结算时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现行签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢项落项工程，认证核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减得减，做到实事求是。
　　总而言之，工程造价的确定与控制是一门博大精深的学问。随着我国造价理论的进一步完善和发展，造价工程师制度的推行，提高投资效益的要求将使合理确定与控制工程造价的地位更加重要。
参考文献
1、徐大图.《工程造价的确定与控制》   中国计划出版社  1997年版
2、柯洪.《工程造价计价与控制》   中国计划出版社  2009年版
3、薛由庆.《房地产开发成本控制的对策》   福建商业高等专科学校学报  2001年版