房地产类论文：浅谈工程风险防范与住房公积金贷款风险的防范__58

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:168

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　　摘要防范建设工程风险，进行风险管理极具现实意义。本文简要阐述了工程风险管理与防范，着重以住房公积金贷款风险为例，分析了该风险的形式及成因，并讨论了该风险的防范措施。
　　关键词工程风险风险防范住房公积金贷款风险
　　建设工程一般规模大、周期长、投资多，而且其质量的好坏直接关系到人民生命财产的安全。防范建设工程风险，进行风险管理极具现实意义。
　　一、工程风险与风险管理
　　工程项目的立项、分析和实施的全过程都存在不能预先确定的内部和外部的干扰因素，这种干扰因素称为工程风险。风险是随机的，比如：工程项目风险产生的随机性；风险活动开展和持续时间的随机性；在风险活动持续时间内风险损失的随机性，若不加以控制，风险的影响将会扩大，甚至引起整个工程的中断或报废。因此，在现代工程项目管理中，风险的控制已成为研究的热点之一。
　　风险管理是近20年发展起来的综合性边缘学科，风险分析的大部分内容是关于技术风险、设备质量风险和可靠性工程问题。在项目管理中，风险管理属于一种高层次的综合性管理工作，它是分析和处理由不确定性产生的各种问题的一整套方法，包括风险的辩识、风险的估计及风险的控制。因此，风险管理仍是一门不完善和不成熟的学科。
　　二、工程风险的防范措施
　　1、加强合同的风险管理
　　工程合同既是项目管理的法律文件，也是项目全面风险管理的主要依据。项目的管理者必须具有强烈的风险意识，学会从风险分析与风险管理的角度研究合同的每一个条款，对项目可能遇到的风险因素有全面深刻的了解。否则，风险将给项目带来巨大的损失。
　　2、通过合同进行风险控制
　　根据工程项目的特点和实际，适当选择计价式合同形式，降低工程的合同风险。对于无法测算成本状况的工程，贸然估价将导致极大风险，只能用成本加酬金合同，将工程风险全部转移给建设方。
　　对承包商而言，不善于工期索赔必然导致工期延误的风险；不善于费用索赔必然导致巨大的经济损失，甚至亏本。实践证明，如果善于进行施工索赔，其索赔金额往往大于投标报价中的利润部分。因此，树立合同意识、风险意识和索赔意识，重视风险管理对降低工程风险是非常重要的。
　　3、通过工程索赔将风险转化为利润
　　工程索赔是一种权利要求，其根本原因在于合同条件的变化和外界的干扰，这正是影响项目实施的众多变化因素的动态反映。没有索赔，合同就不能体现其公正性，因为索赔是合同主体对工程风险的重新界定。工程索赔贯穿项目实施的全过程，重点在施工阶段，涉及范围相当广泛。比如工程量变化、设计有误、加速施工、施工图变化、不利自然条件或非乙方原因引起的施工条件的变化和工期延误等，这些都属于可计量风险的范畴。
　　4、非计量风险的防范
　　非计量风险指政治、经济及不可抗力风险。政治风险包括：战争、动乱、政变、法律制度的变化等；经济风险包括：外汇风险、通货膨胀、保护主义及税收歧视等。这些风险在国际工程中经常遇到。政治风险发生的概率较小，但一旦发生将导致灾害性后果，常常被称作“致命风险”。对于政治风险，只能作定性分折与预测，承包商应在投标决策阶段加强调查研究。经济风险一般不可避免，应进行定性与定量相结合的分析研究。对于若干种经济风险预测的数学方法，由于置信度较低，不宜作为项目的决策依据。
　　不可抗力引起的风险主要包括超过合同规定等级的地震、风暴、雨、雪及海啸和特殊的未预测到的地质条件和泥石流、泉眼、流砂等。按照一般合同条件，这类风险应由合同主体共同承担，承包商一般只能得到工期延误的补偿。
　　5、非计量风险管理及措施
　　在项目目标设计阶段，对影响项目目标的重大风险进行预测，研究各风险状况对项目目标的影响程度，即进行项目的敏感性#p#副标题#e#分析。
　　在投标报价前，分析业主所在国的政治、经济状况，业主的工程款落实情况和支付信誉；在编标报价阶段，要熟悉招标文件，做好现场勘查，在单价和总价中考虑风险因素；在订立合同阶段，对于过分苛刻的合同条款提出修改要求，以减少合同风险。
　　除进行工程、设备、人身事故等保险外，还应通过保险机制减轻风险损失；通过分包合同向分包商转移风险；合理控制风险费。
　　三、住房公积金贷款风险的表现形式及成因
　　住房公积金贷款风险，主要是指住房公积金贷款发放后收不回来的可能。目前，公积金贷款风险主要表现为如下一些方式：（1）直接贷款和超标贷款（2）重复贷款（3）逾期贷款（4）“无保”贷款（5）“无主贷款”（6）“挪用贷款”（7）双方贷款（8）无效抵押贷款。造成上述贷款风险的原因主要有以下几种：
　　1、中心内部管理风险。管理风险是住房管理中心内部制度不健全或制度不落实，为违规贷款留下漏动和机会，导致中心蒙受损失的风险，具体表现为：中心办理贷款各相关部门的工作人员在贷款调查、审核、审批及办理产权抵押登记等环节过程中出现责任心不强、工作疏忽等因素,对抵押担保手续不健全或不符合规定的贷款给予办理,最终导致了不良贷款的产生,中心内部管理薄弱，借款人提供虚假证明材料，造成“重复贷款”或夫妻“双方贷款”，从而加重了借款人的负担，从而形成了贷款风险。
　　2、制度风险。由于委托银行不承担公积金个人贷款中存在的任何风险,监督职能形同虚设,中心在贷后管理环节处于被动地位,因此造成一定程度的贷款风险。
　　3、政策风险。政策风险是受国家职工住房、保障制度房地产投资和金融经济环境的影响而形成的，它的政策特征决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入者,其中大部分职工收入不稳定,偿还贷款能力不强,影响了贷款的安全性,再加上贷款期限较长,增加了违约行为发生的可能,存在贷款人不能按照合同约定改造还款义务的隐患。
　　4、信用风险。主观原因包括借款人有意赖帐，套取贷款，假借款，恶意不还款等。有的借款人经各种理由拖欠或故意赖帐不还贷款，还有的因为不是公积金缴存人，借用有住房公积金贷款的做购房贷款申请人，日后出现纠纷，影响贷款的偿还，信用风险直接取决于借款人的资信程度,借款人的资信度越高,贷款风险越低,在贷款工作中,中心对借款人的资信调查只限于借款人是否在中心申请过贷款,贷款后是否发生违约,单位出具的申请以及工资收入证明判断其信用状况,存在严重的信息不属实的实际情况。
　　5、自然风险。主要是借款人对还款能力估计失误。其主要目的原因是由于贷款期限长，额度大，借款人，抵押人，担保人及抵押物等状况发生改变，有的借款人由于失业，伤残，离异或借款人丧失经济支付能力，或是借款期间借款人有死亡或其他突发事件不能按期偿还贷款，导致贷款不能按期足额收回，形成逾期或呆账。
　　四、住房公积金贷款风险的防范措施
　　1、建立健全贷款管理制度。一是严把贷款审核关。在办理贷款过程中，应对借款人、担保人、抵押人的资格以及质押物，抵押物的情况进行认真调查，严格审核，切实做好贷前调查工作。二是实行“三级审批制度”。即“初审、复审和签批”。实行三级审批，一是可以细化审批过程，减少错误率；二是审批人之间可以明确责任，相互监督，强化管理。
　　2、建立健全贷后管理工作。贷后管理是贷款管理工作的一个重要环节。贷款发放以后，建立贷后催收责任制，实行跟踪管理，通过对还款人还款过程的监督、检查，有利于中心及时发现隐患，提醒和督促借款人及时履行还款义务，保证逾期贷款的及时收回，从而降低贷款风险。
　　3、建立风险准备金制度。住房公积金管理中心应建立住房公积金风险准备金制度，一旦贷款收不回来，造成#p#副标题#e#直接经济损失，按相关规定使用风险金进行冲销。
　　4、建立个人住房公积金贷款保险制度和产权抵押登记制度。抵押贷款保险期限自抵押登记之日起至还清贷款本息止，保险金额不低于贷款的本息余额，保险第一收益人为住房资金管理中心。以房地产作为抵押的抵押人和抵押权人应签定书面抵押合同，并于放款前向有关部门办理抵押手续。抵押合同自抵押物登记之日起生效。
　　5、提高住房公积金管理中心工作人员的业务素质。一是提高人员的业务素质是防范贷款风险的有力保障。工作人员应牢记树立住房公积金“让政府放心，让群众满意”的正确观念，不断“提高服务意识，执政为民，廉洁奉公”的宗旨，强化学习意识。二是强化规范意识，使贷款调查、审查、审批、催收、内部稽查等工作流程化，制度化；三是强化风险意识。严格把四个关口，即贷款申请人的资格关，抵押担保关，审批发放关和还款催收关。四是强化责任意识，严格落实责任追究制和终身负责制，使中心全体职工提高认识，把各项工作落到实处。
　　建设工程风险和住房公积金贷款的风险防范工作，是一项长期而又紧迫的工作，需要不断学习借鉴新经验，加强自身素质建设，提高创新意识，加强监督管理，更要从实际出发，坚持科学发展的理念。