房地产开发项目的风险分析及防范对策-论文发表__墨水学术,论文发

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:155

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　　房地产开发项目的风险分析及防范对策
　　张竞冶
　　上海东华建设造价咨询有限公司200040
　　摘要：由于房地产开发项目的一次性、单件性，投资额度大、开发周期长等特点所决定，房地产开发项目具有较大的风险，因此，进行房地产开发项目风险分析及管理研究意义深远。如何有效地在项目开发阶段进行准确的市场定位，并对项目可能面临的风险进行有效控制及管理，成为了决定项目成败的关键。
　　关键词：房地产项目风险分析风险防范对策各阶段具体风险因素防范对策
　　一房地产开发项目的风险分析
　　房地产开发项目的风险是指在项目投资分析决策阶段、前期阶段、建设阶段、租售阶段及使用阶段全过程中，由于不确定因素的存在而产生经济损失的可能性。
　　1 市场供应风险
　　即供求形势发生变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损失的风险。需要对目标市场未来供应情况的深入调研，对市场供需波动风险进行合理预测。
　　2 工程建设风险
　　工程施工过程中的设计变更和设计方案改变是造成成本超出预算的主要原因，在项目研究阶段应该对这一方面的风险进行考虑，对设计方案变更的风险提出预警。
　　3 外汇汇率变动风险
　　由于外汇的较大幅度波动而从不同侧面对外销项目开发商造成的风险。需要预测可能的汇率损失，预先找出可能的解决方法。
　　4 筹资、融资风险
　　由于银行紧缩银根造成筹资困难以及筹资成本增加。对未来一段经济时期内金融贷款政策变化的预测是长期风险研究的基本内容，在此基础上才有可能合理预测出项目未来的筹资和融资风险。
　　5 房地产贷款政策风险
　　有关于房地产开发的各种政策，从企业长远发展的角度来讲都是需要研究的，对政策的研究有利于公司趋利避险。
　　6 变现风险
　　房地产投资中在一段时间内需要把投资变成现金（如偿还借款、债务，发放工资等），为此而付出的代价和承受的损失。由于房地产投资周期长、数量大，其间变现能力差，在建成和售出前投资者越是急于变现，蒙受的损失就会越大。对整个项目乃至公司的现金流量状况进行预测与分析，找出资金缺口时点，预先对财务费用风险进行预测。
　　7 合同风险
　　由于房地产购买者财务状况不妙而使开发商投资及其回报无法全部回收的可能性。需要对目标客户群整体信用状况进行合理的预测，同时可以采取预先通过合同和法律的手段对这种因毁约而发生的财务风险进行一定程度的控制。
　　8 不可抗力风险
　　如自然灾害，意外事故等。对于一些地理位置较为特殊的开发项目，有必要考虑期由于自然或意外事故造成损失的可能，预先提出预防意外发生。
　　9 价格风险
　　由某些因素造成了建材价格上涨；或由于房地产商之间对某地块的争相竞购，使得地价陡增；或者在开发过程中有关配套由于各种原因最终要由发展商独自负担等等情况，使得开发成本比估计大幅增加，从而导致收益锐减。在多种可能的不利因素发生的情况下，做出多种成本费用估算方案，用以分析成本与收益的变动趋势，合理预测项目的风险。
　　二房地产开发项目的风险防范
　　投资者在投资决策前及项目实施中采用各种手段对风险进行防范、利用或控制，以尽可能减少风险事件的发生，降低风险损失。
　　1 风险的回避
　　事先就避开风险源或改变行为方式,主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的项目活动,以消除风险隐患。虽然能有效地消除风险源,避免可能产生的潜在损失或不确定性,但其在房地产实际开发运作中的应用也具有很大的局限性。
　　2 风险转移
　　风险转移是房地产投资项目风险管理中非常重要而且广泛应用的一项对策,分为非保险转移和财务转移两种形式。任何一种风险都应由最适合承担该风险#p#副标题#e#或最有能力进行损失控制的一方承担。符合这一原则的风险转移是合理的,可以取得双赢或多赢的结果。否则,风险转移就可能付出较高的代价。
　　3 风险控制
　　风险控制是一种主动、积极的风险对策。风险控制包括:减少风险发生的机会,即风险预防;降低风险的严重性,即遏制风险加剧两方面的工作。
　　4 风险自留
　　风险自留是指当房地产项目中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时,房地产开发商采取较现实的态度,在不影响其大局利益的前提下,自身将这种风险承担下来,并承担风险所致的损失。风险自留是一种重要的财务型风险处理手段,其实质是在风险发生并造成一定损失后,房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失,即在损失后为其提供财务保障。风险自留还是处理残余风险的一种技术手段,在某些情况下也是唯一的风险对策。
　　5 风险利用
　　风险利用是指利用投机风险可能提供的谋利机会获得好处。投机风险系指可供人们进行投机活动而谋取利益的风险，即可利用的风险。可利用风险通常包括以下几种：政治风险、经济风险、商务风险。
　　在经营活动中，利润与风险并存，利润潜伏于风险之中。承担一定的风险是取得利润的条件，拒绝承担风险就无法取得高额利润。
　　三房地产开发项目各阶段具体风险因素防范对策
　　房地产开发项目周期各阶段的主要风险因素有很大差异，在投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、租售阶段，对风险进行防范与处理的手段也应因时而异。
　　1 投资决策阶段
　　最主要的风险是管理风险，这项风险既不能回避又不能转移，只能有计划地自留，靠严格的风险损失控制手段尽可能降低、避免决策的失误。
　　2 前期工作阶段
　　为降低方案选择风险，必须在前期工作阶段出台一套旨在回避风险、控制风险损失及利用风险发生而取得潜在收益的市场营销总体方案。随着市场变化，信息的快速反馈与方案实施的动态管理也是极重要的一环。此外，决策者还应格外重视融资方案的确定和选择。采用多种融资方式，从多个融资渠道上进行融资，尽可能地分散融资风险。以预售楼宇的回收资金作为后续投入的项目，还应在融资方案中考虑到房地产销售市场不景气，低价或滞销导致资金回收受阻后，造成建设资金供应不上的应急办法。
　　3 在建设阶段
　　投资者可通过合同关系将技术风险、一部分经济风险(如材料设备调价、带资承包等)转移给承包商。以及聘请业务素质高的监理公司进行监理，选择技术实力强的承包商进行施工，是尽可能降低技术风险、管理风险的有效途径。
　　4 租售阶段
　　利用好市场价格波动规律，可取得潜在收益。另外，投资者还应审慎选择物业代理公司，聘请业务素质高、社会信誉较高、经验丰富的专业公司为其提供服务。如果开发项目委托物业代理，应尽可能选择具有物业管理资质的代理公司，并将两项工作委托给一家公司，以回避两家公司经营目标不一致，工作不协调造成的风险。
　　房地产开发项目风险因素是客观存在的，风险事件是否发生，发生的可能性是不确定的，风险后果也是不确定的。因此，房地产开发项目的风险研究必须通过对多个风险因素的分析辨识，建立必要的数学模型，进行量化处理，实现定性分析与定量分析相结合，以测定房地产开发项目风险程度。
　　参考文献：
　　1刘洪玉.房地产开发经营与管理.中国建筑工业出版社,2005.
　　2汉.房地产投资决策与风险防范完全手册.中国城市出版社,2002.
　　作者姓名：张竞冶单位：上海东华建设造价咨询有限公司公司邮编：200040
　　性别：女出生年月：1965年2月籍贯：上海市学历：大学研究方向：投资控制
　　手机号码：13601758748详细邮寄地址：上海市平武路36号23E邮编：200052