论房地产开发企业成本控制-经济论文__墨水学术,论文发表,发表论

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:170

副标题#e#
　　论房地产开发企业成本控制
　　高汝江
　　山东省禹城市城市建设综合开发公司
　　房地产开发企业成本控制，就是在投资决策、设计、建设项目发包和建设实施阶段，把建设工程造价的发生控制在计划的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益.成本控制是指通过主动控制和被动控制手段，在达到预定工程功能和工期要求的同时优化成本开支，将总成本控制在预算（计划）范围内。在市场经济中，项目的成本控制不仅在整个项目管理中，而且在整个企业管理中都有着重要的地位，人们追求企业和项目的经济效益，企业成就通常通过项目成就来实现，而项目的经济效益通常通过盈利的最大化和成本的最小化来实现。
　　一、成本控制的重要性
　　房地产开发项目的成控制是一个系统工程，它贯穿于一项目的始终——从谋划运作到全部房屋销售出去，甚至包括售后服务和物业管理。控制好房地产开发项目的成本，尤为重要的是产企业管理层做出正确的项目决策。开发项目定位是房地产企业追求利润的关键点，也是企业管理层决策的关键点。
　　它的项目经济目标（盈利）完全通过成本控制实现。在实际项目中成本控制经常被忽视，或由于管理能力、控制技术问题，使成本处于失控状态，许多项目管理者只有在项目结束才知道实际开支和盈亏，而这时其损失常常已无法弥补。
　　二、成本控制的特点
　　1、项目参加者对成本控制的积极性和主动性是与他对项目承担的责任形式相联系的，则他必须严格控制成本开支，所以严密的组织体系和责任制度是成本控制的重要手段。
　　2、成本控制的目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求消耗等相结合才有它的价值。
　　(1)成本目标必须与详细的技术（质量）要求、进度要求、工作范围、工作量等同时落实到责任者（承担者），作为业绩评价的度。
　　(2)在成本分析中必须同时分析进度、效率、质量状况，才能得到反映实际的信息，才有实际意义和作用，否则容易产生误导。
　　(3)不能片面强调成本目标，否则容易造成误导，例如为降低成本（特别是建设期成本）而使用劣质材料、廉价的设备，结果会拖延工期，损害工程的整体功能和效益。
　　三：开发项目成本控制的措施
　　1、确定工程项目成本管理的基本目标
　　进行充分论证，制定正确的、科学的、符合实际（即与项目环境和项目参加者能力相称）的、可行的项目成本目标。如果项目目标出错，就会犯方向性、原则性错误，给工程项目带来根本性的影响，造成无法挽回的损失。其具体的目标是在限定的时间内，在限定的资源（如资金、劳动力、设备材料等。）条件下，以尽可能快的进度、尽可能低的费用（成本或投资）圆满完成项目任务
　　2、建立一个强有力的项目成本控制组织
　　最好采用直线制管理模式，有一个通才式的人物管理，一抓到底，这样对项目成本控制起到至关重要的作用。
　　3、前期要做好充分论证
　　控制好房地产开发项目的成本，前期阶段就要做好充分的论证。前期阶段包括可行性研究阶段和设计阶段。大家可能会有疑虑，这样的话不就加大了前期阶段的成本了吗？不错，客观地说，是加大了前期阶段的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，现在的投入是事半功倍的。
　　在可行性研究阶段必须完善项目的开发经营计划，必须完成资金的流量和销售计划，这样就可有效地测算项目成本，提出整个项目的成本控制目标。
　　4、理性评估土地价格
　　用合理理性的价格取行土地对成本控制的作用非常大，因为土地费用的弹性比较大，占成本的比重也很大，通常情况下土地费用占商品房价的30～50%。目前，在中国这种尚不成熟的市场机制下，无论是地方政府还是房地产开发商#p#副标题#e#，都在拼命地哄抬土地的价格，认为拥有土地就有可观的利润，而不去理性地评估这块土地的真正价值。大家都是先预期明年或者后年房地产价格将增行15～20%，再把这个价格减去工程成本和其它费用，留出企业的利润空间，剩下的就是土地的价格。
　　5、准确定位开发项目
　　开发项目的定位是项目产生利润的关键。结合开发项目的地域及企业定位来分析市场，根据市场需求来确定项目定位，根据项目定位再进行可行性研究和设计，企业管理层如果对每一个环节都能做出正确的决策，企业所开发的项目必然会有可观的利润。
　　6、房地产项目设计阶段的成本控制
　　设计阶段一般分为初步设计和施工图设计。优秀的设计是项目盈利最基本的保障，房地产开发企业都应该实实在在地提升设计质量。在初步设计阶段，开发企业应在可行性研究的基础上，根据项目定位对拟设计项目的建筑、结构、设备、智能化、景观、室外交通等方面明确要求。选择技术力量强、信誉良好的设计单位和设计人员进行设计。设计必须符合当地规划要求，必须充分利用地理条件，必须充分体现开发企业、设计人员的个性化意图。在施工图设计阶段，房地产开发企业应在初步设计基础上，在施工图设计之前再邀请本单位或有关专家对建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。
　　7、工程招投标阶段
　　房地产开发企业应建立完善的工程招投管理体系，应建立具有良好信誉度的承建商、供应商信息库，招标力求做到公开、公平、公正、价格合理；对于工程量清单、招标文、招标答疑应力求准确、全面、符合实际；对成本控制最有意义的两个非常关键的地方，就是对施工单位的选择和对材料的管理。可以这样说，在施工阶段的投资比例是最大的，周期较长，可控制环节较多，需要通过大量的协调、配合、管理才能保证工程的质量、进度、投资。
　　8、房地产项目施工阶段的工程成本控制
　　虽然房地产业的一个复合系统，没有单一的因果关系，但它却是有规律可循，有趋势可把握的，由于施工阶段具有投入资金最大、耗用材料、设备产品多，消耗人工多，使用施工机械多，施工地点不固定，施工周期长的阶段，成本与质量、进度之间又有着千丝万缕的联系，成本控制是一个全过程的控制，同时，又是一个动态的控制，所以，控制施工阶段的工程成本在房地产项目管理中是非常重要，成本控制的关键阶段在施工阶段。
　　到了施工阶段，特别是在地下施工，由于不可预见的因素比较多；有些项目甚至还存在着不要概算或概算审批起形式的现象，造成三超现象（概算超估算、预算超概算、结算超预算）严重；开发企业把控制工程造价的主要精力放在施工阶段—审核施工图预算、合理结算建安工程价款，算细帐。这样做的效果是明显的，比较直观。
　　9、复核项目各种资料
　　控制好产开发项目的成本，工程结算、财务决算是控制成本的最后环节。工程项目预结算和财务决算，依据国家及地方的有关法律法规和现行管理规定，主要以审核工程量是否准确、单价套用是否合理、费用计取是否准确等三方面为重点，在施工图的基础上结合合同、招投标文件、协议、会议纪要、设计变更、地质勘查资料、工程签证、材料设备价格确认、隐蔽工程验收记录等资料，按有关文件进行计算复核。
　　建设工程预结算和财务决算是一项专业性、知识型、政策性和技巧性很强的工作，也是合理确定工程成本的必要程序及重要手段。通过对预结算进行全面、系统的检查和复核，及时纠正所存在的错误和问题，达到有效地控制工程成本的目标，实现开发项目利润最大化。
　　结束语，房地产开发企业成本控制看似简单，其实并不不简单，因为整个控制过程是一个系统工程。但它也并不是高不可攀，只要我们充分认识各阶段的造价控制重点，创造适宜的#p#副标题#e#条件，合理确定目标，采用科学的方法，就一定能搞好各阶段的造价控制。房地产开发企业要想在市场竞争中做到引领竞争，成为行业的领跑者，必须不遗余力，精益求精，实现持续改进，必须加强成本控制。企业能控制好成本，就可以增加利润，就更具有竞争力。在房地产炒得沸沸扬扬的今天，对房地产开发企业来说最理性的事就是控制成本。
　　作者简介：高汝江男55岁建筑经济管理本科毕业现任山东省禹城市城市建设综合开发公司副总经理。