房地产成本控制盲区及措施探讨_论文发表__墨水学术,论文发表,发

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:123

副标题#e#
　　房地产成本控制盲区及措施探讨
　　黄延胜
　　（中国葛洲坝集团房地产开发有限公司，湖北宜昌443002）
　　摘要：根据房地产项目全寿命周期，对项目成本控制阶段进行了划分，对当前房地产企业成本控制的盲区进行了分析，并提出了改进措施。
　　关键词：房地产成本控制盲区措施
　　房地产业是我国目前最受关注的行业。从1988年开始，尤其是进入20世纪90年代以来，房地产业逐步发展成为我国国民经济的重要支柱产业。但是，近几年来不断高涨的房价使广大老百姓望房兴叹，影响到了社会的安定和谐，以致遏制房价过快上涨被政府提高到了关注民生的政治高度。特别是2010年4月15日以来，国家针对房地产业的调控政策频频出台，政府管理将更加严格、市场竞争将日益激烈。因此，控制成本不仅能够提升企业的核心竞争力，而且能够减轻广大老百姓的购房压力，这对于促进房地产企业、房地产业乃至国民经济的健康持续发展都具有深远的现实意义。
　　然而，房地产业长期以来形成的高额利润，使得房地产企业成本控制观念淡薄、成本控制手段缺乏，甚至还存在一些盲区。
　　一、房地产成本控制阶段划分
　　一个完整的房地产项目的全寿命周期，主要包括项目立项、前期策划、规划设计、工程实施、交付使用等五个阶段，而一个完整的房地产项目成本管理的全寿命周期，可以形象地概括为成本决策、成本形成、成本追加三个环节。
　　项目立项、前期策划、规划设计既是项目定位的决策阶段，同时也是项目成本的决策环节。整个项目在经过项目建议书阶段的初步投资估算、项目可行性研究阶段的投资估算、初步设计阶段的初步设计概算、施工图设计阶段的施工图预算之后，项目成本目标值已经基本确定。
　　工程实施阶段是项目成本的形成环节。对以施工图预算为基础通过招标确定的承包合同价，并以承包合同价为基础，按照承包方实际完成的工程量，同时考虑物价变动等因素引起的造价变更，合理确定了最终结算价。至此，项目成本实际值在竣工验收阶段已经基本形成。
　　交付使用阶段是项目成本的追加环节。不管是前期物业管理还是后期物业管理，大多都是开发商下属的物业公司负责管理，而物业管理费基本无法维持小区的正常运转，特别是后期小区景观、相应配套设施的维护，开发商视具体情况需要给予或多或少的补贴。
　　二、房地产成本控制盲区分析
　　长期以来，房地产企业习惯于把成本控制放在成本形成环节，而忽视了成本决策环节、成本追加环节的控制。房地产企业控制成本的着力点通常就是审核施工图预算、现场工程量签证、承包合同价结算；成本控制部门在工程实施阶段，对项目成本目标值与实际值进行动态比较，并分析产生偏差的原因，确定下一步的纠偏措施，力争将实际成本控制在目标成本范围内，实现预期效益。在项目成本管理的全寿命周期进行这样的动态成本控制毋容置疑，但这种立足调查——分析——决策基础之上的偏离——纠偏——再偏离——再纠偏的控制是一种被动控制，只能发现偏离、纠正偏离，不能预防可能发生的偏离。
　　根据经验数据显示，在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75％——95％；在扩初设计阶段，影响项目投资的可能性为35％——75％；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5％——35％。显而易见，项目成本控制的关键在于项目立项、前期策划、规划设计阶段，也就是成本决策环节，包括交付使用阶段的成本追加环节，规划设计方案的确定也将决定后期维护成本的高低。
　　为尽可能地减少以至避免项目成本目标值与实际值的偏离，必须实施主动控制，着重加强规划设计阶段的项目成本控制。
　　三、房地产成本控制改进措施
　　房地产成本控制贯穿项目建设的全过程。针对上述成本控制的盲区，必须在规划设计阶段严把“三关”：
　　一是建立#p#副标题#e#竞争机制，严把工程勘察关。工程勘察是认知地基岩土物理力学属性，为后续规划设计提供必要依据的技术手段。我国现行的工程勘察活动缺乏监理机制，勘察单位是否存在偷奸耍滑，包括勘探布点是否合理、勘探实施是否全面、岩土取样是否合理、实验分析是否全面等等都无人监管；大多数开发商并不具备相应的技术把关能力，往往对勘察单位提交的勘察成果中关于基础选型及地基处理、承载力取值、抗浮设计水位标高等方面的建议深信无疑。殊不知，过于保守的建议能够规避勘察单位可能承担的质量事故责任，同时可能导致地基基础成本的直线上升。以宜昌为例，工程勘察费用仅仅约2元/平方建筑面积。正因如此，在工程勘察队伍的选择过程中，适当建立竞争机制，选择2家单位同时进行工程勘察，视勘察成果择优选用，淘汰的给予适当补偿，选用的适当提高勘察费用。获取安全、准确、全面的地基勘察数据，能够有效降低项目开发成本。
　　二是建立激励机制，严把结构优化关。结构成本是开发商最应关注的成本。但是，当前设计单位处于相对弱势地位，以宜昌为例，包括方案、扩初、施工图设计费用约28——35元/平方建筑面积，造成设计单位“重安全、轻经济”，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理、结构成本剧增，浪费极大。一方面，可以适当提高设计费用，要求设计单位配备实力雄厚的设计团队，在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，节约奖励、超支处罚，提高设计单位的工作积极性，提高设计质量，有效控制结构成本；另一方面，可以选择实力比设计单位更强大的工程咨询公司，对设计单位的设计成果进行优化，根据节省造价按照一定的比例支付设计优化成果报酬；当然，也可以邀请资深结构专家对设计单位的设计成果进行点评，并根据专家指导意见，责成设计单位对设计成果进行修改、优化。
　　三是建立会审机制，严把图纸审查关。质量控制、工期控制、成本控制是监理单位的三大任务。但目前的监理单位素质参差不齐，部分工作只是停留在质量控制这个层面上，因而成本控制还是由建设单位决定。因此，若要做好施工阶段的成本控制，就必须做到事前控制。而事前控制最主要的方法就是加强图纸会审工作，在施工之前组织有关技术人员对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核。特别是对于施工技术把关能力欠缺的开发商，务必邀请各个专业口的专家对施工图纸进行认真把关，发现并修正设计缺陷和设计错误，将工程变更尽量控制在施工之前。
　　技术与经济相结合是控制项目成本的最有效手段，通过技术比较、经济分析、效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，将控制项目成本观念渗透到各项设计和施工技术措施这些常被忽略的领域，有效控制开发成本，才能实现经济效益与社会效益的双丰收。