房地产建设项目中的成本控制__墨水学术,论文发表,发表论文,职称

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:129

副标题#e#
　　房地产建设项目中的成本控制
　　肖资新
　　摘要：房地产建设项目中的成本管理和控制，始终是抓好企业效益的最重要环节之一。随着房地产行业竞争日益激烈，企业建设要求越来越高，过程也越来越复杂，这就意味着每个房地产建设企业在决策水平和专业操作技巧提出更高要求，即如何在成本控制的众多环节中，抓住主要矛盾和节点，科学合理地控制房地产建设过程中每一环节的成本，最终实现企业在项目规划决策时的预期利润目标。
　　关键词：房地产开发项目施工成本控制
　　1开发决策阶段
　　在整个房地产建设项目中，项目的开发决策是整个过程中最重要的一环，它在最大程度上决定了一个项目的可能前景。对于房地产企业来说，房地产开发项目的决策，不仅仅是要进行经济效益分析，更重要的是，对其可变因素和不可预计的因素予以高度重视和充分考虑，不仅仅要看到有利条件，可控因素，还要周密考虑不利条件和自身难以完全控制的因素。
　　1.1市场定位合理准确
　　开发建设的成本，是与房地产项目的定位密切相关，不同的定位，对项目开发建设的成本控制要求是不同的。这就要求，在开发决策过程中，做好市场预测，准确把握机遇，合理确定项目开发建设的水准要求，切实找准产品的消费目标市场，减少无为的成本投入，避免成本投入的浪费。
　　1．2重视可变因素，减少不可控因素，合理制定成本控制目标
　　房地产项目的开发，是一个政策性很强的工作，很多因政策变化而产生的影响，对房地产企业来说，是不可抗拒的，它的前期土地开发对于房地产企业能否实现预期的利润回报至关重要。因此，在对项目开发的决策中，不仅仅要比较明显的预计成本，更要仔细分析可能发生的不可预计成本，充分考虑不可控因素对开发成本影响，从而预先通过土地申请合同条款的制定，通过更加细致周密的调查核实工作，在获取开发土地的过程中，减少不可控因素。同时，在决策过程中，正确制定项目的经济效益目标，合理预列不可预计费用，也是减少不可控因素的一个重要方法。
　　1．3提高科技含量，优化项目规划设计，为决策提供可靠保障
　　项目在开发决策过程中，规划设计是重要一环，、它直接影响开发建设成本的构成，是项目成本控制的最基本的依据。在前期规划设计中，建筑结构形式、布局的选择，建筑材料标准的确定等与成本有着直接的关系，所以，充分依靠专业技术人员、实力较强的设计单位，加强论证，以求在满足建筑物本身功能、结构、抗震等要求基础上，获得最合理的优化方案，从而大大降低工程造价，同时，在前期项目开发中，周密地进行水、电、煤等各项市政配套设施方案的规划征询，合理地与项目方案规划进行衔接，就可以在项目具体实施施工过程中减少变更和可变因素，更好地有利于成本控制。
　　2项目实施建设阶段
　　2．1抓好施工图审核与细化
　　在项目建设过程中，施工图纸设计质量的好坏以及审核的水平高低，对成本控制有着直接的关系，它们对建设施工过程中，减少可变因素和不确定因素起着至关重要的作用。特别是，对施工图纸的审核与细化质量越高，在建设准备工作中针对性就越强，成本控制着力点就越准确，成本管理和控制工作就越有成效。所以，要控制好建设成本，就必须抓好房地产项目建设过程中的施工图审核与细化工作。
　　2．2强化工程施工招标、材料采购招标和合同管理工作
　　房地产企业要优选合适的施工单位和材料供应商，保证工程建设成本控制工作顺利进行。在房地产项目的建设中，应尽量选择公开招标方式，让符合要求的企业能充分获知工程招标信息，从而保证投标单位能最大限度响应招标书的要求，合同条款能在满足其他要求同时，最大限度地有利于建设成本控制工作。同时，在签订合同过程中，应注意合同形式的正确选择，能在合同中明确的事项#p#副标题#e#一定要记入合同中，以减少可能发生的索赔，避免在工程决策和建设过程中发生争执，增加不确定因素，影响成本控制工作，突破投资预算。
　　2．3加强工程建设的现场管理
　　在项目建设施工阶段还要做的工作就是必须派合格的现场代表进驻工地，并委托一家实力较强的监理公司，加强对工程质量、工期和成本管理。只有这样，房产企业才可以及时掌握工程进度情况，协调监理、设计、施工单位的工作，强化现场监督管理，及时发现问题，协调解决，以便减少变更，并对施工过程中确实发生的变更和签证以及隐蔽工程进行认定，切实抓好现场的成本控制，保证预算计划在施工中的贯彻执行，并为结算工作打好基础。
　　2．4深化预算管理，严格预算制度，杜绝人为因素造成的成本上升
　　为切实发挥预算管理对成本控制的作用，在项目建设管理过程中，必须加强预算与施工现场检查的联系，及时发现可能发生的成本变动因素，通过管理措施，控制不必要的成本上升，提高预算的真实性和准确性，最大限度地发挥预算工作对成本控制的预警作用、辅助作用，完善项目成本控制的体系。
　　总之，在建设阶段，房产企业控制成本的关键是，通过各项技术、组织和管理措施的实施，以确保在计划的投资预算和规定的时间范围内，完成开发项目的建筑施工，保证项目能够按时交付并投入使用。
　　3建成交付使用与结算阶段
　　（1）在工程建设完成阶段，要对项目进行竣工验收，这时，开发商应组织各相关部门对工程进行详尽细致的检查，并对各项使用功能进行全面试用，对需要修补的质量缺陷及时督促承包商进行修补，以防在工程交付使用后再发生不必要的费用。
　　（2）开发商必须清晰、及时、完整的向物业管理公司移交经验收合格的物业与设备，包括相关的资料、使用说明，以便物业管理公司能顺利接管物业，正确、及时开展物业管理工作，保持物业始终处于良好的运行状态，减少开发商在前期物业管理中可能发生的费用。
　　（3）要编制完整细致的用户使用手册，正确指导业主入户使用后的注意事项和正确使用方法，明示业主装修、使用过程中必须遵守的事项，避免因业主不正确的使用、修改对建筑造成的损坏，从而引起开发商可能修复的成本支出。
　　（4）及时、准确开展工程结算工作。由于在工程完成交付使用后，很多工程内容都已经隐蔽，为此，及时收集结算资料，可以避免由于以后人员变动、资料缺损引起争议，从而造成结算工作被动局面，引起成本控制难度增加。
　　长期以来，习惯于把成本控制放在建设实施阶段。其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度等。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。成本控制也不应只集中于项目直接参与部门，而应当充分发挥公司内部各职能部门共同合作的优势，发挥各个部门在成本控制中的不同作用，只有这样，才能在激烈的市场竞争中，通过科技创新，措施有力，齐抓共管，来共同控制成本，降低费用，化解风险，实现房地产企业在项目规划决策中的预算效益目标。