基于房地产项目工程造价存在的问题及控制措施探讨__墨水学术,论

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:198

副标题#e#摘要：随着经济的快速发展，房地产企业之前靠销售额赚取利润转变为从造价。房地产开发企业要求工期短，投资效益好。对项目投资的实施过程进行有效控制，从技术上、经济、合同等方面降低工程造价，提高投资效益及社会效益。
　　关键词：房地产;工程造价;存在问题;控制
　　1房地产开发项目工程造价控制存在的问题
　　（1）开发商对设计不够重视。
　　长期以来，许多房地产开发商对设计重视不够，主要表现在以下几点：开发商完全不按照国家标准支付设计费，把设计费压得很低；把设计周期压得较短等，导致设计的图纸质量不高；随心所欲，设计频繁变更；这些都给控制工程造价带来较大的难度。招标方式欠妥，造价的计算不科学。房地产公司一般采用邀请招标的方式进行招标，竞争不够充分。有的房地产公司为了赶工期，抢进度，喜欢采用费率招标方式选择施工单位，认为控制住费率就控制住了总价。还有一些房地产公司采用所谓的“议标”，即在投标人报完价后，采取讨价还价的方式与对方议价，这种方式的缺点是比较明显的，例如投标人在首次报价时故意抬高，水分很大，留出足够的空间来与你周旋谈判。决策盲目，估算精度不准确。项目决策失误，主要体现在项目投资建设前，市场调研不充分，市场定位不准，或者项目建设地点的选择错误，或者投资方案的确定不合理等。
　　（2）合同管理意识不足
　　在合同执行的过程中遇到材料涨价，施工单位不愿继续施工等等。在现实实践中，许多开发商与承包商签订的合同文本往往没有借鉴标准合同文本，合同条款不严谨、准确和全面，工程造价及相关费用的计取留有较大争议空间。施工单位进场以后常常会找各种理由、想方设法要求增加工程造价。如果合同签订周密，考虑了风险因素，强调了应对措施，写明了防范条款，就能有效地杜绝工程造价的增长。
　　（3）项目工程造价的事前控制
　　项目可行性研究阶段造价控制。房地产项目可行性研究是对所建项目有关的社会、技术、经济等条件进行深入的市场调查，进行全面、系统的技术经济分析和论证，得出项目投资是否可行的结论。在做可行性研究时，一方面要注重功能定位，满足市场需求。近几年，顾客对住宅小区的环境绿化、公共部位的卫生、小区的安全，户型的选择，空间的私密性等都提出了很高的要求，这些要求甚至可能成为居民在选择购买住宅时的主要制约因素。另一方面要构建有效组织，配置专业人才。房地产投资决策的完成集中了多方面专业人才的集体智慧，需要多种专业人才的协同作战，如需要市场营销人员提供市场需求偏好；需要规划设计人员提供产品设计建议；需要工程技术人员提供施工的技术可行性和进度预测；需要造价人员提供成本的预测；需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测；需要物业管理人员前期介入；还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合管理人才。
　　工程造价控制不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，同时能影响投资决策，影响设计、发包和施工，实现主动地控制工程造价。事前控制确定了造价控制的总目标，对工程造价的影响最为直接和有效。
　　设计阶段工程造价控制程序图
　　2实现对工程造价的事前主动控制。
　　（1）参与设计控制：充分认识设计阶段在造价控制全过程的重要性，工程部参加设计文件会签，参与确定设计标准、新材料、新工艺应用等意见，以实现对工程造价的事前控制。
　　（2）确定控制目标：开工前即组织对施工图预算、确定本工程造价控制的总目标。审定后的预算即作为拨付工程进度款和工程结算的依据，不得随意调整，从而减少突破预算的可能性。
　　（3）制定资金使用计划：结合进度计划，为整个工程制定详尽合理的资金使用计划，一方面确保工程建设有足够的资金，不致因资金不足或不及#p#副标题#e#时影响进度；另一方面要尽可能地不占用过多资金，减少利息成本。
　　（4）确定控制重点：熟悉地质勘察报告、设计施工图纸、设计要求，预算人员参加图纸会审，找出工程费用未明确部分及工程造价最易突破的环节，明确投资控制的重点。
　　（5）开工前组织对施工组织设计、材料进场计划中涉及工程造价的章节进行分析审核，优化施工组织设计，均衡安排施工进度；对监理规划、监理实施细则中关于投资控制的内容进行审理，事先采取措施，控制造价。另外，对施工方案进行技术经济比选，合理控制造价，也是非常重要的。
　　（6）工程物资采购实行分类管理，采购引入招标机制。开工前预算部门组织施工、监理、设计单位对汇总的材料明细进行分类，制定采购计划。对大宗物资、重要设备实行招标采购；常用物资在可能的条件下由工程部或联合其他部门实行统一采购；其它物资采购时须先市场询价，然后由预算部门审核价格，材料批价报公司备案审定。以上措施大幅度降低了采购价格，同时保证了物资按时保质保量供应。
　　3项目工程造价的事中控制
　　工程造价的事中控制是对前述所有措施的落实，是工程造价控制目标逐步细化并最终实现的保障，它需要从多方面采取措施，包括大量认真细致的工作。
　　5．1实现对工程造价的动态控制。
　　（1）结合工程进度及时办理基础结算、主体结算等阶段性结算工作，在阶段性结算及工程进度款支付时，定期检查对照已完工程量与费用支付情况，将实际值与原预算进行对比，及时发现偏差，分析原因，提出纠正措施，同时反馈信息，调整结算值。
　　（2）严格控制设计变更、现场经济签证，建立详细的工程变更、经济签证管理办法，明确设计变更的批准权限，杜绝随意变更、乱签证现象。
　　（3）及时了解有关政策法规、价格调整情况，根据政策变化适时调整造价，实现工程造价的动态管理。
　　3．2建立工程造价信息管理系统。
　　（1）建立工程材料、设备市场调查体系，建立合格供应商目录。及时掌握市场动态，分析市场材料价格变动趋势，采取相应措施，化解材料价格变化对工程造价的影响；选择有实力、讲信誉的供应商，合理控制工程造价。
　　（2）加强与定额站、社会咨询机构的信息交流，及时了解最新工程造价信息和政策性调价信息，及时将工程中遇到的新问题和新材料、新技术计价结算情况反馈给定额站，接受定额站指导，保证计价的科学性合理性。
　　3．3加强合同管理。
　　（1）合同由公司业务主管部门懂法律、熟悉行业政策法规的专业人草拟，公司审核，强调合同的严密性，规避政策性风险，杜绝经济纠纷和索赔发生。
　　（2）合同价款审核采取各部门会签制度，责任到人，各负其责；合同计价依据、预算书等必须经预算部门、公司业务主管部门批价；在物资采购过程中充分听取监理工程师的意见和建议。
　　（3）工程预决算的编审必须有预算部门的审核意见。
　　（4）妥善处理好各项配套工作中的经济关系。统筹安排各协作单位穿插施工顺序，明确责任范围，主动协调各方面的关系，及时答复施工单位提出的问题，杜绝额外经济支出，防止索赔事件的发生。
　　4项目工程造价的事后控制
　　工程造价的事后控制是造价控制全过程不可忽视的组成部分，它包括按合同规定如期办理竣工决算，认真整理有关数据和资料，总结工作中的经验教训，做好工程项目后评估等内容。项目实施过程中的工程造价控制作为全过程造价控制体系的重要环节，必须从组织管理、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，逐步建立以事前主动控制为主，包括事中、事后控制的动态控制体系，实现工程造价的合理有效控制，使企业取得最大的社会效益和经济效益。
　　5结束语
　　房地产工程造价控制需要在投资决策及设计方面入手，进行事前、事中、事后跟踪造价控#p#副标题#e#制，达到经济效益及社会效益。