浅谈房地产开发中的造价控制__墨水学术,论文发表,发表论文,职称

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:200

副标题#e#摘要：在当今的房地产市场竞争中，房屋销售价格是房地产开发的关键，土地价格和工程造价构成了房屋销售价格的重要组成，土地价格受市场因素波动开发企业难以左右，工程造价却是开发企业真正可以掌控的，也是取胜的关键。房地产建设项目的造价控制贯穿于项目的全过程，即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目招标阶段、项目实施阶段和竣工阶段。
　　关键词：建筑工程；房地产开发；工程造价；投资控制
　　有关分析资料显示，项目投资决策阶段对投资的影响可达95%以上；初步设计阶段可达75%～95%，对建筑工程造价的影响力最大；技术设计阶段可达35%～75%，对建筑工程造价的影响力减小，该阶段只确定工程设计的合理性、可行性；在施工图设计阶段可达10%～35%，其影响力进一步削弱。因此，最关键的阶段是项目实施之前的项目决策阶段(决定因素)和设计阶段(关键因素)，开发企业要根据影响力的大小有所侧重。
　　1项目规划决策阶段工程造价的控制
　　房地产的开发成本主要包括：土地征用费；拆迁安置费；前期工程费；房屋建筑安装工程费；基础设施建设费；配套设施建设费；建设单位管理费以及其他必要的成本支出。如果估算的每平方米的价格高于相同地段的二手房价格，则不值得投资开发，对未来的开发项目，也可以考虑时间和空间上的升值可能。该阶段控制造价的主要手段是在广泛调查和分析开发项目可行性的基础上编制合理真实的投资估算。
　　1.1编写可行性研究报告
　　可行性研究报告是决策的重要依据，做好可行性研究报告的关键是做好市场调研，开发的项目是否有相应的消费群体，深入了解开发项目所定位的业主们的需要，要确保项目是适应发展要求的；做好效益研究，从投入、产出入手，解决项目在经济上的“合理性”问题。既要符合所在城市的规划要求，又要满足使用功能，既要考虑功能分区和建筑物的间距要求，又要考虑最大限度地节约用地，尽量做到布置紧凑合理，充分利用地形地貌，降低地皮费用。可行性研究的深度要规范化和标准化，研究报告要确保真实性和科学性。
　　1.2编制投资估算
　　投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要环节之一。它是研究、分析开发项目的经济效果的重要依据，也是决策的主要依据。在投资估算中，设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图、工程内容，费用构成应齐全、合理，确保估算质量。这是编制投资估算工作的关键，也是下阶段的重要依据。
　　2设计阶段工程造价的控制
　　工程设计是房地产建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节。工程建成后，能否取得满意的经济效果，是除项目决策外的另一个决定性因素。
　　2.1优化设计方案
　　据统计，设计费用占工程总投资的比例很小(一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下)，但它对工程造价的影响程度可达到75%。搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程成本的关键，重施工、轻设计的观念必须克服，控制工程费用应从设计抓起。因此，建设单位在审查设计单位的设计时，要重视设计方案的优化，采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺、新材料。
　　2.2技术设计和施工图设计阶段的造价控制
　　方案设计、技术设计和施工图设计应采用招标方式。据统计，我国甲级以上设计院有150多家，各个院技术力量不一，侧重不同，若采用设计招标，引入竞争机制，综合考虑技术、经济、功能、环境等因素，使建筑产品成为建筑精品，提高经济效益。在设计过程中采用限额设计是加强此阶段监督管理的有效手段，避免无谓的浪费。限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下#p#副标题#e#，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更,保证总投资额不被突破。
　　(1)单体在结构、建筑设计和布局上一定要合理，如桩距、柱网、框架梁的布置、板的布置等，并能够满足建筑分隔上的使用功能。
　　(2)在单体建筑中，各种材料、设备的选用要适当。选用适当的建筑材料，可节约混凝土及钢筋用量，降低上部结构及基础的造价。在材料的选用上，一定要从质量和价格上进行比较。例如在设计中根据开发项目所处的地段、面向的客户、预算房价的多少以及开发的利润来最终决定选用外装饰材料、室内装饰材料、防水材料、门窗材料、水电材料及设备。
　　(3)在单体建筑设计中，注重基础与地基处理方案的选择。一般情况下地基与基础的工程造价约占工程总价的15%～20%，此项费用较难控制,因为地质条件千变万化，因此选定方案非常重要。基础方案决定于地质勘察情况、荷载大小，其选择原则是在保证满足工程需要的前提下尽量选择造价低的形式。
　　(4)在单体设计上，要控制整栋建筑的配筋率，当然各种结构和单体的配筋率大小不等,但总体平均值大致如下:多层砖混结构约20kg/m2；多层、小高层的框架结构约30～45kg/m2；高层框剪结构约50～70kg/m2。单体配筋率计算后,与以上指标进行比较，如配筋率超过以上指标，则结构太保守，配筋偏大，工程造价会增加，应重新考虑修改设计方案来减小配筋。因此，通过认真计算比较其配筋率来合理调整结构的配筋大小，最终确定最佳配筋率，从而降低工程造价。
　　(5)单体设计中，在容积率不变的情况下，单体建筑的使用率要提高。即套内使用面积的大小要控制好，通常对于多层、小高层公摊系数约为1.1左右，高层约在1.2左右比较合理。
　　在单体设计中要结合开发项目的具体特点，围绕开发商的开发理念及经营模式、目的和利益，最终设计出切合本项目的单体工程。
　　3实施阶段工程造价的控制
　　工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。这个阶段工程量大，涉及面广，影响因素多，材料设备价格随市场供求波动大。要提高工程质量，控制工程造价，发挥房地产开发的投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设项目的管理和监督职能。
　　3.1选择合理的施工方案
　　对中标的施工单位首先应对其施工组织设计及作业方案认真审核，采用经济技术比较方法进行综合评审，要做到合理化、经济化，尤其对涉及到图纸以外增加的方案，一定在保证安全、质量的前提下，选用最经济的方案，从而降低工程成本，减少工程变更和现场签证，加强投资控制。
　　3.2控制工程变更和现场经济签证
　　在工程建设项目中，工程变更和现场签证是不可避免的，但要进行有效控制。为防止施工图设计中产生漏洞，除在审核图纸时把关外，还应在甲方、乙方、设计单位的图纸会审、设计单位的技术咨询中尽量消除漏洞。设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，尽可能把设计变更控制在施工初期阶段，尤其对影响工程造价的重大设计变更，更要预先比较各个方案的优劣，选择最经济适用的方法，使工程造价得到有效控制。
　　(1)基础部分由于很多不可预料的因素，发生的图纸外的签证比较多(土方、地下水、地下物的清除等)，要严格把关。
　　(2)对于现场签证，要实行严格的逐级审核制，即造价工程师审核签字，总监理工程师及业主方项目经理再审核签字后方才有效。
　　(3)对于工程联系单、图纸会审、施工组织设计方案等要严格审核。
　　3.3严格审核工程施工造价
　　根据计划进度和现场施工的实际进度，即时核定施工预算。对于实际有可能超出相应施工单位报价的部分，要加以详细分析，找出原因，调整或修正，对工程造价实施动态控制。
　　(1)各种单项工程造价严格控制在预算内。各种主要材料及设备的价#p#副标题#e#格，如钢筋、商品混凝土、水电主材设备等均应控制在预算之内。尽量不突破，如果必须调整则应及时办好现场材料、设备的确认手续。
　　(2)对于施工单位未按设计施工图完成的工程内容，要办理好相关手续，在结算中予以扣减。
　　(3)工程项目的材料费一般占工程总造价的50%～60%左右，材料费用是成本控制的关键。建设单位为控制成本及确保材料质量，对某些材料可采用甲方指定或限价方式。在材料调差方面，主材及设备调整的部分都要认价，办好相关手续，结算时据实调差。
　　(4)结算审计时，对各个单项的工程量分别复核，同时对定额套项要严格审核，不出现漏项、增项及施工单位套高不套低的现象。
　　(5)在工程竣工后，房地产开发企业应建立严格的结算审核制度，自身审核后，再送至专业造价咨询单位进行二次审核，通过层层把关，真实合理地反映工程造价，从而降低工程成本。
　　3.4工程造价的预算采用工程量清单报价
　　我国已加入WTO，正逐步尝试实施国际通行的做法，2003年已发布GB505002-2003《建设工程工程量清单计价规范》，2008年建设部又发布了新版的工程量清单计价规范，对于工程的发包应尽量采用工程量清单报价的方式，将工程成本市场化，增加竞争意识，降低工程成本，或在工程设计比较完善的情况下，工程采用单方造价包干，限定所用材料的品牌、价格及包干范围、内容等，降低后期施工过程中的变更与签证，从而降低工程成本。
　　3.5深入现场，收集和掌握施工有关资料
　　在工程施工过程中，审价人员和费用控制人员应经常深入施工现场，对照图纸察看施工情况,有时与监理、总承包方及施工人员进行座谈，了解、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态，及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整和控制工程造价，并为最终的工程总结算提供依据和做好必要的准备工作。
　　3.6制定严密的合同条款
　　在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位上场后以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔，随着我国加入WTO，工程项目的管理也将逐步与国际接轨。例如施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由，要求增加工程费用，如果合同中写明了合同报价，充分考虑了工期因素，不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝费用的增长。利用好“严密合同条款”这一条，对可能发生的情况提前预计，多学习借鉴国外成熟的经验及合同条款。特别是涉及到工程成本方面的细节一定要严谨，如工程取费标准、类别，主材、设备价格的认定方式、工程承包的范围、内容等均要在合同中明确规定。
　　4结束语
　　总之，房地产项目的工程造价全过程控制，实质就是运用科学技术原理，采用科学的计价方法和切合实际的计价依据，从项目决策、项目设计到项目实施这三个阶段的每个环节，都要有控制造价的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，减少或避免建设资金的流失，最终降低整个项目的工程造价与成本，从而提高房地产项目开发的投资效益。文章从三个大的方面谈了房地产项目开发的工程造价控制，这三个方面相辅相成，缺一不可,对于具体的工程可以有所重。对于工程造价控制这个大课题，远不止这些内容能够囊括，还需要具体问题具体分析，使之不断完善成熟。
　　
　　
　　参考文献：
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　　(2)王燕.加强工程合同管理规范建筑市场[J].铁道建筑，2003.1.
　　(3)黄念华：浅析房地产开发过程中的造价确定及控制（J）建筑技术开发2003.6
　　(4)梁文纪：房地产开发项目中风险管理的探讨与分析（J）广东科技2006.1#p#副标题#e#0