论文发表：浅析房地产营销风险因素__墨水学术,论文发表,发表论文

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:404

副标题#e#摘要：本文结合房地产自身的特点，对房地产营销过程中的各种风险进行了分类，并简单介绍了各类风险的产生。
关键词：房地产，市场营销，风险管理
作为商品的房地产产品，由于其自身的特殊性，其营销风险也不同于普通商品的营销风险。根据营销风险的一般分类方法，综合运用分类的手段，结合房地产营销风险的特点，房地产营销风险主要分为以下几类：
1、政策风险
房地产业作为国民经济的重要支柱，其受国家政策的影响是巨大的，当前国家对房地产业实施多项宏观调控政策，给房地产企业带来很大风险。
一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例，以及经济运行机制。如果对这种体制进行改革，就意味着对各种行业之间的比例进行调整以及整体经济运行机制的改变。对房地产业来说这种改变的结果会出现两种情况，—是通过改革，政府将房地产业在整个经济中的地位进行调整，可能是在国民经济中的比例提高，也可能是将这种比例进行降低。如果政府将房地产业在国民经济中的地位降低，减少投资于房地产业的资金，房地产商品市场的活动将会减少。这将对房地产商品生产者和经营者都带来损失。这种损失不一定体现在房地产商品的绝对价格降低上，主要是市场上的交易活动减少。房地产行业在国民经济中的地位将会降低，投资的活跃程度下降，对于房地产业的打击是非常大的，企业所要面对的风险不言而喻。另一种情况是经济体制改革后府地产业内部结构发生改变，或者说房地产业发展的模式发生改变；各种房地产产品在整个房地产业中占的比例发生改变。这种改变会给有些房地产产品带来生机，但对另一些房地产开发商则带来损失。比如，香港近几年来工业结构的转型，导致厂对厂房需求下降，而对写字楼等楼宇的需求上升。各种厂房生产者和交易者无疑受到很大损失。
2、社会风险
社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给房地产营销带来损失的可能性。房地产营销影响到社会生活的各个方面，与人民生活息息相关，社会影响因素对房地产营销风险的影响是不能忽视的。
房地产市场的社会风险因素主要有城市规划因素、区域发展因素、社会治安因素、公众干预因素等。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量会产生影响。其负面影响就是给房地产商品经营者带来经济上的损失。区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其它房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。区域发展风险主要体现在两个方面。一是近邻地区发展风险，二是类似地区发展风险。公众干预风险是由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预，阻止该项目的发展，从而可能给房地产开发商带来各种形式的损失。
3、市场风险
市场风险可能产生于市场选择的任何一个环节，可以是由于市场细分不合理、目标顾客选择不恰当或市场定位不准确而造成的。因此我们把市场风险可以进一步细分供求风险、营销倡议风险、竞争风险、营销组合风险等等。
市场供求风险。任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。这种动态不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性，因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比在一般市场情况下要大些，因为房地产本身的价值量大，房地产商品的价值受供求影响的变动幅度很大。比如当供给短缺或是需求不足时，都将令房地产市场中的主体，即买方或卖方中的一方受到损失。这种由于供给与需求之间的不平衡而导致房地产经营者的损失，就是供求风险。这是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一。只有对房地产市场供求关系做出客观、准确地判断，并进行科学地预测，把握房地产市场供求关系变化的客观#p#副标题#e#规律，才有可能降低该风险发生的概率。
营销倡议风险包括市场探查风险、市场细分风险、优先倡议风险和市场定位风险。营销策略是营销实施的手段，营销策略制定和实施的不合理会造成营销风险的产生，营销策略主要包括产品策略、价格策略、促销策略、渠道策略，相应的可把营销策略风险划分为产品风险、价格风险、促销风险、渠道风险。
4、经济风险
经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。房地产行业受宏观经济的影响是巨大的。经济周期、泡沫经济、通货膨胀等等都给房地产营销带来深刻的影响，经济风险是房地产营销风险中需要重点研究的风险。
通货膨胀风险。在一个正常的经济环境中，通货膨胀一定会存在，只不过这种膨胀的幅度不同而已。但是这种膨胀的大起大落则会对经济活动造成影响。通货膨胀变化的可能性是很高的，因此通货膨胀变化是一种高风险型因素。通货膨胀的变化对房地产的影响土要表现在当膨胀率增大时，会刺激对房地产的需求，这对房地产商品经营者来说是有利的，但对真正的商品消费者来说要付出更多的资金，当然是—种损失。相反，如果膨胀率下降，这主要体现在经济活动十分活跃，或是银行利率提高时，会抑制对房地产商品的消求，而商品价格下跌。当然对经营者就会产生损失，对真正的消费者是有利的。
融资风险。房地产融资风险是指融资方式和条件发生变化对房地产商品生产者和经营者带来损失的可能性。从事房地产投资在资金运用方面有其自身的特点，这个特点是由房地产商品的特性决定的。房地产经营最重要的一点就是维持其资金链条的良好运转，资金链一旦断裂，房地产企业就面临着倒闭。由于房地产投资资金和投资风险都较大，因而，房地产投资商一般不可能也不愿意全部依赖自有的资金进行投资，同时，由于房地产投资筹资渠道较多和可以获得抵押贷款，也为房地产投资运用非自有资金创造了客观有利条件。所以，在房地产投资中，非自有资金的比重一般较大。在房地产产品供不应求时，虽然由于开发商应用财务杠杆使企业获得更高的利润，但如果房地产业不景气时，由此而引起的资金的使用成本增加和还贷风险增加的问题也值得投资者推敲。
5、供应商风险
房地产作为一种产品，供应商的质量和生产水平是不容忽视的，作为供应商的建筑承包商和材料供应商，他们如果发生了大的风险事故，房地产企业也必然会受到影响。
建筑承包商本身存在一个施工管理企业所具备的全部风险，如果该企业内部发生大的风险事故或者施工中出现重大人员伤亡事故，造成工程延期甚至中断，这对于房地产开发企业会产生很大影响，因此，在招投标的过程中，对相关施工单位进行详尽的了解是非常必要的，对其抗风险能力要进行评估。
建筑材料是作为房地产商品的半成品，对于房地产产品本身的质量起着决定性的作用，如果材料供应商的产品质量不合格，即使在建设过程中无法显现，也给房屋的工程质量埋下隐患，国内外建筑质量风险事故的例子不胜枚举。
6、其他风险
自然风险——房地产暴露于自然环境中，自然环境的各种灾害现象肯定对房地产的安全形成威胁。大的天气自然灾害如台风、海啸、地震会令房屋倒塌，产生人身伤亡事故和巨大财产损失。
第三方风险——房地产营销离不开销售商、交易管理部门等，如果不能妥善处理与第三方的关系，也会给房地产企业造成意想不到的损失。
合作风险——由于房地产营销依赖于房地产虚拟企业的组建和健康运作，因此，如果虚拟企业在形成和运作过程中出现风险因素或者联盟风险管理机构未能对合作导致的风险因素进行有效管理，则存在出现合作风险事故的可能性，合作风险是房地产虚拟营销需要特别注意的一大类风险因素。
以上是对房地产营销风险中的重要因素做一#p#副标题#e#基本分析，这六个大类的风险基本涵盖了房地产营销风险的各个环节。还有许多其他的风险因素，比如技术风险等没有再一一赘述。
参考文献：
[1]姚玲珍，房地产市场营销[M]，上海财经大学出版社，2004年
[2]詹胜，市场营销风险的成因分析及对策研究[J]，大众科技，2006年第8期
[3]陈弘，房地产投资风险分析，经济评论[J]，2004年第2期