“国十条”新规后中小型房地产企业的发展策略__墨水学术,论文发

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:145

副标题#e#摘  要：为了规范房地产市场的秩序、改变商品房居高不下的销售价格，国家出台了针对房地产市场新的“国十条”规定，这一规定无疑会对房地产市场造成深刻的影响。本文针对中小型房地产的特点，分析了“国十条”新规对中小房地产企业的影响，并对今后企业的发展策略深入地探讨。
关键字：“国十条”新规，中小房地产企业，发展策略
1. 引言
近期，国内商品房销售投机炒作严重，价格居高不下，市场泡沫化已经很严重。为规范市场，国务院于2010年4月17日发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产新“国十条”。这次新“国十条”以前所未有的力度来限制购房信贷，将对房地产市场的销售产生重大影响。银监会和各地方政府相继出台了一些细则，对开发贷款和土地储备贷款实行等实行了严格的规定，这些规定将会影响房地产开发企业的资金回笼，对综合实力强的大型房地产企业遇到的可能是暂时的困难，但对许多中小型房地产企业来讲，面对的却是困境。面对这些变化，如何在调控及竞争中取得长足发展，是目前中小房地产企业面对的最重要、最紧迫的问题。
2. 中小型房地产企业发展的必要性
相对于大型的房地产企业，中小型房地产企业有其独到优势，在相当长的一段时间内，将会长期存在，其优势体现在：
企业机制优势。中小型房地产企业规模小，对市场的变化反应快，可以及时地调整企业经营方向和策略，而且由于中小型房地产企业建设的项目规模不大，经营比较灵活，所以投资周期相对而言比较短，资金回笼速度快，市场风险相对较低。
区域优势。当前国内房地产市场需求量大，大型房地产企业通常侧重一线城市经营，尚未尽力经营中小型城市房地产市场。房地产企业是区域性很强的行业，而中小型房地产企业主要分布于中小城市和区县，正好可以利用区域优势，占领本土市场。
满足市场多种需求。大型房地产企业通常开发中高级、豪宅或商业地产等项目，对于利润相对低的低端产品则要中小型房地产企业来开发。所以，中小型房地产企业与大型发地产企业同时并存，满足市场多种需求。
信息渠道流畅。因大型房地产企业规模很大，管理层次多，信息的流通速度相对较慢而中小型房地产企业因为企业规模小，信息传递便捷，可以更好地贯彻领导层指示，迅速占领市场。
3. 新“国十条”对中小型企业的影响
（1）土地资源获取困难。继新“国十条”发布后，各地政府相继出台了针对闲置土地具体、严厉的措施，使得各房地产企业进行土地储备越来越困难，土地进入门槛越来越高，对下游中小型房地产开发企业产生了很大冲击。另一方面，地方政府为了实现财政收入的最大化及拍卖方商业利益等因素，对相关房地产项目都进行了大力宣传推广，对投标企业的要求不断提高，甚至倾向于只接受有较大实力企业参与，这无形中提高了企业进入门槛，增加了中小企业参与难度。
（2）企业融资困难。新“国十条”对炒房者前所未有地加大了打击力度，银监会也发布了限制购房贷款等细则，使现有的商品房销售收入下降，影响了企业资金的回笼。中小型房地产企业融资方式比较单一，主要依靠银行信贷资金，而银行为了规避风险，实施银根缩紧政策，大大地增加了企业的融资难度。对企业融资的几种常用方式如发行股票、债券、房地产信托等，国家都进行了严格的控制。在股票市场方面，目前在深沪两地房地产上市企业仅有81家，不到全国房地产企业两成。而对于债券、房地产信托等融资方式，现行法律又有严格的限制，使中小企业难有作为。
（3）市场风险。房地产市场具有价格的波动性、交易的复杂性、周期滞后性及市场竞争不充分性等特点。多种因素的综合，加大了房地产行业投资的风险。国家政策的调整，对房地产行业影响尤其深刻，如银#p#副标题#e#行贷款利率的提高则会直接增加企业项目的开发成本，同时也影响了消费者对房地产的消费和购买力。对普通消费者而言，在市场低迷及购买力下降时，往往会把有限的购买力集中到最需要的消费品上去，因而影响了对房地产市场的需求。
4. 中小型房地产企业发展策略
（1）实施品牌化发展策略。中小型房地产企业要结合企业的现状，明确企业定位，在房地产行业市场中找到合适的位置，避开与大型房地产企业的竞争。如选择规模比较小的楼盘或小型商务楼宇进行开发。通过准确的市场定位，明确企业发展的方向，才能清晰地建立起在消费者心中的影响力，不断建立起品牌优势。在企业在找准了市场定位后，必须用高标准产品来赢得消费者的信任，产品的质量是消费者最为关心的，直接体现了房地产企业的品牌形象。只有通过不断制造出高质量的产品，才能体现企业品牌的价值和实力。在实施品牌化发展策略时，加强企业的管理是必要的手段。通过合理制定企业的管理职能，科学整合各种资源，在有限的条件下实现企业的高效管理，才能克服中小型房地产企业在管理中各种不足，提升企业的自身价值。
（2）实施差异化策略。中小型房地产企业要在本行业建立起自己的特色，如品牌形象、外观特征、服务特点等，即要实施差异化策略。主要体现在两个方面：一是产品的差异化。企业产品性能的主要特点体现在位置的优劣，布局的合理，以及设计的科学合理，附属设施的完备等方面。企业可以在产品中使用环保、节约型材料，采用智能楼宇、集中供热、建造错层住宅、可移动透光屋顶和天井等树立自己的特色，这就需要企业不断发挥创新的能力。二是市场的差异化。房地产市场是由各种各样的消费者构成的，不同消费者的消费需求不同，而且会随着社会的进步而不断的变化。中小型房地产企业应当进行详细的市场需求分析，紧紧把握消费者的个性化需求，深度切入房地产市场。如对消费市场进行划分，从性别、年龄、家庭结构等来划分市场，研究不同人群的差异化需求，从而推出满足市场各级消费者的需求。
（3）实施多元化融资发展策略。面对当前国家的银根紧缩政策，中小型房地产企业要转换思维，采用多元化的融资策略来为企业注入活力。多元化的融资策略能够规避市场中多方面的资金风险，为企业持续的发展提供有力的保障。中小型房地产企业多元化融资策略是在国家宏观调控背景下，银行贷款限制情况下的举措，从另一方面来说，也符合国家对整个金融和银行安全体系保证的要求。
（4）实施区域发展策略。对于中小型房地产企业来说，要想在市场上有立足之地，必须整合资源，避免与实力强大的企业进行竞争。中小型房地产企业可以立足中小型城市，创造独特的区域优势，实行区域化策略，结合当地发展的实际情况，在项目开发的时候与当地经济实际相结合，满足当地消费者的需求，树立良好的品牌形象，通过高质量的产品赢得消费者的满意。
（5）实施联盟发展策略。中小型房地产企业因规模较小，在市场低迷的情况下，可以采取企业倡议联盟的策略，增强企业的竞争力。实施倡议联盟的企业，出于对共同市场的总体经营目标和经营风险的考虑，相互利用资源，通过协议发挥各自所长，从而可以降低市场的风险。倡议联盟的方式可以是联合注资成立大规模的房地产公司，也可以联手拿地，然后依据土地的需求情况组建项目公司，或与大企业联合帮助大企业完成其中一部分项目。
5. 结束语
“国十条”新规对抑制投机炒房、规范房地产市场起着非常重要的作用，同时也会推动房地产企业重新洗牌，对中小型房地产甚至大型房地产企业的发展起到深刻的影响。中小型房地产企业应当根据自身情况，发挥自身特色，制定正确的发展策略，才能促进企业健康地发展，在房地产市场上立于不败之地。
参考文献：
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