房地产开发成本的控制与管理研究__墨水学术,论文发表,发表论文,

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:149

副标题#e#摘要：成本管理是房地产企业中十分重要的工作。企业要想取得良好的经济效益，就必须重视开发项目的成本管理工作，切实提高成本管理水平。许多人还认为，从房地产项目的开发程序中最容忽视的两个方面来阐述应如何进行房地产开发项目的成本管理。
关键词：房地产开发项目；成本管理；决策阶段；规划设计阶段
在市场经济时代，当某一高档消费品的市场日趋完善成熟的时候，市场竞争主要表现为价格的竞争。正如20世纪末，家电行业当其发展到一定程度最终导致了价格竞争。同样房地产作为一种商品，当基本的房地产元素，如房型、环境、外型等都已被市场理性选择，在房地产市场十分规范的情况下，价格战将是一种趋势，这时，成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的可能性和赢利的空间大小，这成为市场竞争中更为现实的手段和制胜关键。
成本管理是房地产企业中十分重要的工作。企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须十分重视开发项目的成本管理工作，切实提高成本管理水平。而现实中，不少房地产企业并不太重视成本管理，并却存在着很多问题。比如许多房地产企业在开发房地产项目之前，并未确定一个总的成本管理目标一目标成本，而是钱花到哪算哪，这就会导致成本失控，无法为成本管理提供明确的目标和方向。许多人还认为，成本管理是财务的事。
1项目策划阶段的成本控制
策划是项目开发成败的关键，此阶段主要通过对项目进行可行性分析，找出各种可行的备选方案，分析和评价方案的收益和风险情况，最终做出决策。此环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。
1.1通过拍卖方式获得开发用地，土地拍卖合同中的各项条件及要求须经过充分的调查和研究，确保资料的准确性。如对用地上的地上建筑物、构筑物以及地下管线等进行详细勘察；对合同中已包括的若由政府承担的水、电、煤气、大市政和公建配套增容费及建设费，调查政府的履约能力，分析预交费用返回可能存在的风险；属于垄断性经营企业或事业单位的收费，由于任意性强，收费标准偏高，须充分考虑公司实力及与相关单位的关系。
1.2对项目的买断及以合作方式开发，法律风险及道德风险相对较高。项目买断应明确买断的内容、范围、交付验收标准，同时考虑手续风险；项目合作开发主要考虑合作方式、分成比例、交房时间和标准等。
1.3对于异地开发项目，应充分利用当地的人力资源、信息资源和人际关系资源，了解当地的相关规定与政策，在不违反项目开发原则和法律法规的前提下，争取尽快拿到各项批复，减免各类规费。
2规划及设计阶段的成本控制
房地产开发项目的投资主要花费在施工阶段，这是发展商普遍存在的一种认识，他们认为只要加强此阶段的监控，就可大量节约成本。为了做好这一点，发展商加强预算审查，安排施工全过程的材料和质量的监理，为了订购便宜的材料，发展商甚至亲自出马“货比三家”等等。然而，项目建成之后，发展商却发现这样做并没有使成本下降多少。问题的关键在于发展商忽视了对设计阶段的监控。研究结果表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度为75%，施工图设计（技术设计）阶段，影响工程造价的程度为25%—350/0，施工开始，通过技术措施节约工程造价的可能性为5%~10%，据国外统计资料，在规划设计阶段节约投资的可能性为88%。设计图纸一旦审定，工程成本也就基本确定。设计质量高，既可满足功能要求，又能降低成本；如设计保守，会增加工程造价；设计粗糙，会导致工程经常更改，增加工程成本。设计对于工程项目建设工期、项目成本和质量以及建成后能否获得较好的经济效益，都起着决定性作用。因此，在满足项目使用功能的前提下，合理设计可以使项目成本大幅度降低，充分挖掘设计潜力，将是控制成本的关键#p#副标题#e#所在。   
 规划设计阶段并不是孤立的环节，它需要规划设计人员从整个房地产开发项目的角度．出发综合考虑各方面因素。例如某楼盘从设计师的角度说无可挑剔，但就是卖不动，没人感兴趣。为什么会这样？因为在设计之前，发展商就没有考虑到，能够接受这种黄金地段住宅价位的买家，对户型、面积及户外设施的较高要求。一个项目的规划设计及建筑方案的形成，要求制定者要懂得市场，有丰富的房地产销售经验，对买家非常了解，对个人居住生活中的行为规律、喜好，社交特点非常了解。
对于大宗产品来说，“需求”不足以概括顾客全部的心理和现实行为。当口渴的时候，会产生“想喝水或饮料”的需求，这一行为是低涉入度、低风险的，喝过以后几乎马上就忘却了。但当购房置业的时候，在这一行为发生的前期，往往目标购房者心里就有了种种憧憬，从大的方面来说，想到将要过一种完全不同的生活，生活有了另外一种风景；从小的方面来说，在心里勾划每一个房间的布置、为家里的每一个人安排一个自由的空间、为观景阳台所能呈现的画面浮想联翩……总之，有了一整套“需求愿景”，它外延既广，内涵也特别丰富。建筑设计的要求应当是具体而详细的，在建筑上每一部分应考虑哪些因素，应该表现什么，项目要赋予的特色是什么，功能是什么，这些特色和功能如何体现，只有从目标购房者出发，从需求出发，我们才能找到答案，建筑规划及设计要求，往往为项目所有的优势打下了伏笔，做好了准备，这就是并行工程的首要部分即对市场潜在机会的分析，营销策划人员由此来确定房地产开发项目的市场定位与产品概念，然后规划人员就可以根据目标客户的层次、爱好等来进行规划设计，这样开发的楼盘才有可能畅销，这也就是从实际出发，发现需求满足需求的过程[3]。如此操作才能使楼盘面临的风险降到最低，从而使开发项目的投资迅速回笼，成本降低的可能性达到最大。
3结论
在决策和规划设计——“软”环节阶段，弹性空间较大不易控制和把握，相应的如果开发商能够做出正确的选择，那么对于项目的成本节约来说是最可能的也是最大的。而施工阶段是将抽象的施工图纸变成实体的过程，这是一个“硬”环节，即使尽最大的努力进行成本控制和管理，节约的成本也只是有限的，但并不是说这一过程不需要成本管理，若不加强这一阶段的管理反而会造成最大的成本超支、浪费现象。因此，对房地产开发项目的成本必须从决策到销售（或物管）进行全方位全过程的管理和控制，仟何一个环节都不可J忽视。
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