浅谈温州市经济适用房存在的若干问题__墨水学术,论文发表,发表论

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:217

副标题#e#摘  要：1998年国务院下发了《关于进一步深化住房制度改革、加快住宅建设的通知》，决定在全国范围内实行住房分类供应体系。即对高收入者供应市场价格的商品房；对中低收入者供应政府限价的经济适用房；对最低收入者供应经济廉租房。本文主要探讨的是面向中低收入家庭的经济适用房。
所谓经济适用房是国家为保障中低收入家庭的住房问题，而以建设成本价向中低收入家庭出售的具有社会保障性的商品房。然而这项“德政工程、民心工程”实施以来，虽然取得了一些成效，但在全国各地都不同程度的出现了“购房者埋怨、开发商抱怨、媒体机构质疑”的怪现象。国家也出台了不少的政策，做了不少的改革，但效果却不是很好。作为炒房团的故乡，温州市人民政府为了保障市区低收入家庭的基本住房需求，规范经济适用房建设、交易和管理行为，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）和《浙江省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（浙政发[2007]57号）规定，结合温州市区的实际情况，于2008年8月11日出台了《温州市区经济适用住房管理办法》。（以下简称《管理办法》）本文将依据此办法对温州市经济适用住房的开发现状进行分析，并提出一些完善经济适用房制度的对策，以供关心温州市经济适用住房健康发展的人士共同探讨。

温州市经济适用房制度存在的问题
一、    经济适用房的购房对象混乱
政府开发建设经济适用房，目的是为了解决中低收入家庭的住房问题。但是在经济适用房销售的过程中，有相当一部分高收入者进入了购房者的行列。在本市一些较大的经济适用房项目，如黄龙住宅区和瑶溪住宅区项目中有不少经济实力雄厚的购房者通过各种关系拿到了这两个项目的房号。
造成这种现象的原因是多方面的：
1、房地产开发企业销售机制不完善。某些房地产开发商按政府提供的优惠政策开发完经济适用房以后，漠视政府关于严格的销售对象等相关规定，通过各种渠道将经济适用房流向市场，致使一部分高收入者也成了经济适用房的拥有者。
2、我国对居民收入的划分不是十分明确。一般来说，家庭收入低于全民收入平均值70%属低收入家庭；家庭收入在全民收入平均值70%-120%之间属中等收入家庭；家庭收入在全民收入平均值120%以上属高收入家庭。这些界定从数据和比例上讲是清楚的，从理论上分析，也是合理的。同时由于我国还没有建立起个人收入申报制度，信用档案缺乏，政府很难在短时间内准确核实一个家庭的真实收入，从而使中低收入家庭成为一个抽象而模糊的概念，导致在配给经济适用房的实际操作中，一些不符合购买条件的高收入家庭鱼目混珠，通过所谓“合法途径”获得经济适用房，而一些真正需要房子的中低收入者却只能“望房兴叹”。 因而在实际操作过程中致使一些需要住房的中低收入家庭没有买到房，而另一部分已经有了住房的中低收入家庭或不具备购买经济适用住房条件的高收入家庭却还在购买经济适用房，然后出租或在二级市场上出售，从而加深了贫富差别。
二、“经济适用房”是否真的“名副其实”
“经济适用住房”，顾名思义是以经济为前提的，因此其合理的价格定位尤为关键。而在确定经济适用住房价格时，除了要考虑成本因素外，还应兼顾中低收入家庭的支付能力。据温州市社会调查事务所对鹿城、龙湾、瓯海三区的居民进行的一项调查显示，有58%左右的人认为，目前经济适用房的价格太高；有17%的人认为可以考虑；认为可以接受的仅占25%。经济适用房本意是解决中低收入家庭的住房问题，但一些地方在实际操作中，把经济适用房搞得与普通商品房别无二致。对经济适用房的建筑面积作出严格而明确的上限规定，许多开#p#副标题#e#发商为了得到更多的经济利益，往往把经济适用房建得很大，以此来降低成本，以至于目前市场上有的经济适用房建到了150多平方米、200多平方米，几乎成为“豪宅”，而100平方米以下的房子很难找，户型越来越大，机动车位也越来越多，经济适用房离其最初的功能和定位越来越远了，对于城镇中低收入者来说根本买不起这么大的房子。
三、经济适用房和普通商品房能否公平竞争问题
经济适用房与普通的商品房有严格的区别：普通商品房是市场经济的产物，严格遵循价值规律，其价格是由其价值和市场供求状况共同确定的；而经济适用房必须在政府的的指导下有计划、有步骤、有秩序的供给和分配，其价格是由物价部门审核，政府定价。按其“经济适用房”的产品性质定义经济适用房是一种社会福利产品，或者说是一种住房保障制度，由于经济适用房在土地以及税费上与商品房相比有着许多先天的优势。同一地段同类商品却执行两种截然不同的价格体制，这是上世纪80年代计划经济时代“价格双轨制”的变相回归。
四、经济适用房在分配过程中遇到的 “僧多粥少”问题不容忽视
由于我国的人口收入结构还不是橄榄形的而是典型的金字塔形的，中低收入家庭占了总数的70％－80％。虽然各地制定的购买经济适用房的门槛不大一样，但一般至少有半数或1／3的家庭符合购买经济适用房的条件，申请的人多而房源又少，“僧多粥少”的现状使经济适用房在分配过程中“机会主义”大行其道。
实际上，经济适用房政策推出以来,围绕它的争论实际上一直没有停止过。指责者称其在生产环节上导致双轨制和不公平竞争、在销售环节上形成了劫贫济富，没有达到扶助低收入者的目的。
经济适用房问题的解决方法
一、科学评估中低收入家庭的经济情况，完善收入申报制度，严格身份检查
温州市人民政府在《温州市区经济适用住房管理办法》中明确指出，城市低收入家庭申请购买经济适用住房，应当同时符合下列条件：
（一）    具有温州市区常住城镇居民户籍满5年以上；
（二）    无房或现住房面积低于人均建筑面积15平方米；
（三）    家庭人均收入低于我市上年度城镇居民人均可支配收入标准的60%。  
目前，我国的居民收入申报制度还没有全面展开，因此，应尽快建立个人收入申报制度并将其与已实行的个人存款实名制相联系，准确掌握家庭收入情况，建立家庭收入档案，严格审查、登记，并实行动态管理，切实保障中低收入家庭的利益。
二、严格规范经济适用住房的价格构成，合理给予市场定位
首先应尽快出台适合我国国情的经济适用住房价格管理条例，严格规范价格构成，这是促进我国住房建设加快发展的重要保证。目前，应严格按照国务院有关文件对经济适用住房价格构成做出切实可行的规定来规范经济适用住房的价格构成。
其次，经济适用房指导价格的制定应遵循价格形成规律，各类经济适用房价格也应有差异，避免“一刀切”。各地区、各类型经济适用房价的差别应包括地区、地段、套面积、绿化、朝向的差别等等，以避免市场价差关系引发的混乱及形成新的空置和分配不公。
最后，应强化价格审核制度，建立经济适用住房成本约束机制，严格控制经济适用住房的套面积，严格限制一些开发商借“经济适用住房”之名，低价获得土地，高价销售房子，赚取额外利润。
三、合理调整政府职能，充分运用市场机制调节经济适用住房的开发模式和供求关系
一是政府应给予一定的政策倾斜，使房地产开发商能变政策行为为企业行为，自愿参与经济适用住房的开发建设。因为经济适用住房保持微利价格的特征，在一定程度上制约了开发商参与的主动性和积极性，为此，政府应建立稳定的经济适用房土地供应渠道，在税费、融资等方面提供相应#p#副标题#e#的优惠政策，并确保优惠政策到位，简化手续，减少环节，以提高开发商参与的积极性，保证开发商可以利用自有资金和优惠的银行贷款自愿参与经济适用房的开发建设。
　  二是地方政府应尽快建立和完善房改金融业务的方针和政策，调动各个商业银行的积极性，让商业银行积极为经济适用住房开发建设贷款。
三是政府应有效运作住房金融，提高居民的支付能力，形成与供给相适应的有效需求，解决房改与住房发展的燃眉之急。
                       
综上所述，我市各有关部门应严格把关，加强监管力度，在满足我市中低收入家庭住房需要的基础上，不断增加房地产开发企业的利润，以达到既增加企业开发实力又提升我市居民住房水平的根本目的。最终确保社会主义市场经济在住房建设开发领域的完善，促使住宅产业的健康可持续发展。

【参考文献】
①1998年国务院《关于进一步深化住房制度改革、加快住宅建设的通知》
②2008年8月11日《温州市区经济适用住房管理办法》
③印华、胡彬：《关于经济适用住房政策的探索》，《财经研究》，1999年第11期。
④陈如勇：《中国经济适用住房政策分析与完善》，《学海》2000年第6期。
 ⑤杨大楷、陈震宁：《关于上海经济适用住房若干问题的研究》，《中国房地产金融》，2000年第5期。
⑥傅熙麟：《对建立经济适用住房科学运作模式的思考》，《中国房地产金融》，2001年第2期。