浅议房地产是否真的回暖__墨水学术,论文发表,发表论文,职称论文,

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:239

副标题#e#摘要：从2009年3月开始，从现象上来看，楼市在复苏，到底是短暂的回光返照还是楼市真的在触底反弹? 从世界主要经济体陷入衰退、国内宏观经济继续下滑，国内银行对房地产行业信用收缩，企业家、消费者信心不足，市场供给严重大于需求的大背景下，总体来看，浙江房地产市场包括龙游县应仍将处于调整期。要判断这场春风持续多久，关键还是要看房地产市场是不是会一直健康理性发展下去，开发商是不是顺应市场、合理定价。
关键词：房地产  回暖 浙江  龙游


1．绪论
从2009年3月楼市在复苏，与房地产有关的网站，最近都在显眼的呈上不遗余力地诉说着当前房地产市场的回暖。北京楼市在回暖，上海的楼市在回、苏州楼市在回暖，成都楼市在回暖……。面对如此的市场，许多持币观望者开始显得有些迷茫。到底是短暂的回光返照还是楼市真的在触底反弹?到底该什么时候出手抄翩是不是现在再出手就晚了?重重迷雾在困扰若观望者。
房地产业界曾经有一个词语“杭州现象”，用来描述杭州房地产市场连续多年保持旺盛的发展态势，而今，已有越来越多的人把“杭州现象”改成了“浙江现象”。随着杭州、宁波等城市地价、房价的高企，许多开发商和购房者纷纷把目光投向了浙江省的其他二线城市。
有资料显示，在过去几年内，浙江省大部分城市的房地产市场，包括浙西的衢州龙游县，都保持了良好的发展速度，并显示出巨大的发展潜力。从目前市场情况来看，大部分的房地产市场还是对于价格非常敏感，那些被热捧的楼盘大多因为定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。因此要判断这场春风持续多久，关键还是要看房地产市场是不是会一直健康理性发展下去，开发商是不是顺应市场、合理定价。

2. 当前房地产市场现状
从政府以及网民对房地产业的关注来看，房地产业已成为事关社被民生的重要支柱产业。2009年“关注经济•信息民声”的全国两会上，温家宝总理在《政府工作报告》中明确了对第二套房的按揭贷款要比照第一套房的执行，可以看出政府工作报告对房地产行业的重视，取消第二套住房贷款的限制，加快发展二手房市场和住房租务市场，这些政策都是要促进房地产市场的流通。对于这一报告，SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为，政府工作报告会让中国房地产在3月份真正回暖。和潘石屹的观点相呼应的是，大多数的购房者都认为楼市在这个春天开始回暖。“不能再犹豫了，看看当前人家售楼处的人口密度，我感觉再不出手就晚了”，最近一直杭州市的居民如是说。在全国知名开发商开发项目中，最近一段时间，不仅仅是周末，就连时，各个售楼处也是人人往、络绎不绝。
回暖之路持续多久?有项目在回暖，就有项目在促销。持币观望的购房者兴冲冲的直奔售楼处，好似捡了个金元宝似的。这场回暖是开发商大促销的结局?抑或是持币观望者的耐心抵制不住刚性的需求?这是正常的市场变化所致。复杂多变的2008年终结了浙江省房地产业发展的10年黄金期，房地产市场迅速地完成了从“夏天”到“冬天”的大转折，尽管2008年下半年起中央政府连续推出降首付比例、降购房契税等系列房贷新政以稳住不断恶化的楼市，地方政府也果断出手，但依旧难阻楼市调整的步伐。
从2009年来看，在世界主要经济体陷入衰退、国内宏观经济继续下滑，国内银行对房地产行业信用收缩，企业家、消费者信心不足，市场供给严重大于需求的大背景下，总体来看，浙江房地产市场应仍将处于调整期，尤其是上半年将延续去年下半年的低迷，而下半年房地产市场的走势很大程度上要取决于实体经济能否在2009年上半年见底企稳，取决于投资者、消费者信心能否恢复，取决于对房地产业的信贷规模是否放松，#p#副标题#e#取决于房价是否在上半年快速调整到位。
结合龙游的具体情况来看，龙游是浙西地区的经济强县，人均购房力水平相对较高。与周边地区相比，龙游房价相对较低，据统计资料显示，2008年龙游的商品房销售均价为3000元/平方米，相对金华等地区普遍已逾4000元/平方米的房价，龙游必然对购房者产生较大的吸引力。浙西经济强县龙游，经过几年的发展，城市建设突飞猛进，房地产市场也从封闭走向开放，已步入了相对稳定、成熟的阶段。例如2005年初举办的龙游县首届房地产展示交易会上，许多参展楼盘都不同程度地出现热销，房交会的成交套数和成交额比之前举办的市级房交会上将近翻了一番。历时3天的房交会，共成交房产492套，面积6.54万平方米，金额1.55亿元，同时，还签订了购房意向149套，意向成交金额8201万元。龙游房地产市场在过去几年里实现了持续快速发展。2009年以来龙游县的房地产市场经过一段时间的低迷之后，在金融危机的大背景下出现回暖迹象，特别是最近几个月的二手房市场完全可以用火爆两个字来形容，一些房产中介机构一个月的成交量就相当于以前一年的成交量，赚得个盆满钵满。从龙游县房改办提供的一组公积金贷款数据也同样显示出二手房交易的火爆形势，从2月份到5月份公积金贷款数额分别为493万、914万、1667万和1800万，其中60%以上是二手房的公积金贷款。利好政策的实施，成就二手房市场的火爆景象，这是房介机构经营户的共识，在利好政策推动下，大多数购房者和业主基本放弃了“持币观望”和“捂房惜售”的谨慎态度。总之，进入2009年，龙游县房地产房市场渐渐走出阴霾，发展态势逐步明朗。

3. 房地产是否真的回暖
中国房地产的发展机理与国外不同，它在于依靠房地产、城市建设等行业拉动内需推动经济增长的模式在短时间内是不可能改变的。城市的开发，决定了城市扩张的进程。然而，房地产行业的发展并不意味着房价的一味上涨。通过发展房地产来提升区域价值，促使城市土地的增值。土地的增值，反映了城市整体居民生活环境的改善和生活水平的提高。以杭州为例，目前杭州的开发商大都在15%左右的微利阶段。如果杭州房价暴跌的话，可能出现烂尾楼，搅乱房地产市场的正常发展。
目前老百姓的购房观念趋于理性。从过去10年到未来10年里，房地产将是最具保值价值的商品。老百姓对房屋价值认知越来越深，房地产行业的营运模式也越来越规范而趋于稳定。老百姓的普遍认同，房产市场自身的健全稳定发展，成了楼市回暖，楼市价格稳定、成交密集上升的前提条件。再就是，2008年的国际金融危机对中国的影响是有限的。政府频繁出台的救市政策，房地产市场暖风尽吹。
但房地产是否是真的回暖了呢？从近期中央政府密集地出台的一系列政策可以明显地感受到，政府的意图非常明显：不惜一切代价，千方百计采取措施努力，也要力保经济增速平稳增长。但在世界经济危机和国内周期性因素叠加下，2005年以来消费、投资和出口对我国经济增长的贡献率分别占38％、40％和22％的三驾“马车”都显现疲惫，增大了2009年尤其是上半年经济进一步向下调整的压力。
我国近期实行的积极财政政策虽然可在一定程度上弥补社会投资的回落，但将近一年的从紧政策和利润的大幅下滑甚至亏损，令很多社会投资主体元气大伤。当前企业总体信心指数跌落至2001年以来最低点，预计难以吸引社会投资大量跟进，进而难以短期拉动全社会投资继续保持高的增长。在国内经济紧缩、收入下降和失业率上升的背景下，由于企业利润的下滑、消费者信心不足带来的负面影响，2009年居民消费会更趋于保守，消费有下滑的风险。宏观经济运行状况不佳，加大了房地产市场调整压力。而房产品作为拉动内需的重要商品，房地产市场的调整又拖累了宏观经济。
从浙江省统计局公布资料显示，#p#副标题#e#2008年全省商品房销售面积至少下降30%以上，甚至超过40%，而同期房屋供给仍在增加，施工面积增长3.9%，房屋新开工面积仅比上年下降3.3%，因此，市场吸纳速度明显慢于供给速度，势必进入供大于求的买方市场。以杭州为例，住宅潜在供应量约为1600万平方米，即使按2007年400万平方米的最高住宅成交面积推算，消化这个潜在供应量也需要4年的时间。若从开发进度来看，仅在售楼盘的可供应面积（含批准预售和未批部分）就达到800万平方米，在建未开盘面积为370万平方米，故1-2年内形成的供应量可能达到1170万平方米，将进入现房或准现房销售时代。当然，由于房地产市场具有很强的区域性，不排除个别城市因前几年房价上涨缓慢、新增供给量偏少而出现逆势上扬。
当房产品市场需求旺盛、成交活跃时，必定会强化开发商对市场乐观预期，提升参与一级土地竞拍市场的积极性。反过来，当商品房市场成交疲软时，又影响开发商对市场的预期，影响拿地的积极性。然而从购地到形成房产品有一滞后期，这一滞后期的存在就造成商品房市场供给量与需求量的不匹配性。即当房产品需求旺盛、市场繁荣时，恰因前两年市场疲软，土地成交量少，导致房产品有效供给量少，供不应求加剧；而当房产品需求疲软时，因前两年土地投放量大，房产品供给量反而增大，又加大市场供大于求压力。结合上述主要因素分析，总体来看，2009年浙江房地产市场，包括龙游的市场，仍将处于调整期。

4. 龙游房地产市场发展趋势预测
目前促进房地产市场繁荣的积极因素越来越多，效果也将逐渐显现。特别值得关注之一，是房地产业的政策环境将进一步趋暖，利好政策有可能升级，主要可能包括：
（1）存贷款基准利率继续下调，可能一年期存款利率调整到1.5%的水平；
（2）允许地方出台购房退税政策；
（3）继续降低交易环节税负；
（4）放宽对房地产企业融资；
（5）鼓励地方政府收购房地产企业项目作为政策性住房，鼓励货币拆迁安置。
特别值得关注之二，是随着金融管制的放松，流动性加大，可能出现通胀压力，居民担忧人民币内贬，资产再度泡沫化，购房可能从观望转向积极。所以，对浙江房地产业的前景也不必过于悲观。房地产行业中长期发展趋势取决于经济增长、城市化演进、人口结构以及居住模式变迁、国人对房产品偏好等基本要素，只要上述因素不发生根本变化，浙江房地产行业发展的基本趋势就不会动摇。
从龙游的房地产市场来看，存在一定的问题：如结构性矛盾突出，供需仍存在一定程度失衡。结构性矛盾突出，将影响新建商品房上市销售的进度；而供需失衡则使市场上出现有购房需求的人买不起房而同时房产却没有相应需求，这两点都将对房地产市场的长期发展产生不良影响。目前，龙游本地居民以二次置业的购房需求居多，其中一部分是为了改善居住条件，还有一部分则兼有自住与投资双重目的。近两年来，同一地段不同品质和品牌的房产升值的空间不尽相同，这是使得购房者特别是投资性需求的购房者开始关注楼盘环境和品质等方向的因素。因此，开发商为了在市场竞争中获得优势必将在建筑质量、环境营造等方面加倍努力，这也将有利于龙游整体房地产开发水平的提高。
2002年以来，龙游旧城改造工程已拆迁30多万平方米，大量拆迁必将刺激房地产市场（包括商品房市场和二手房市场）的发展。目前，龙游县预拆迁总量为60万-70万平方米，政府每年有计划地推出一定量的旧城改造工程，对于拉动房地产消费市场将起到极大的促进作用。城市空间的扩大给房地产市场广阔的发展空间。龙游城市被衢江和灵山江分割为两个城区，以前的老城区集中在灵山江以西以及火车线路以北的区域，而今，火车站南迁、荣昌大桥开通为城市向南、向东发展提供了机遇。在灵山江以东，朝阳小区、灵江花园等项目已在建设当中#p#副标题#e#，在火车线路以南，许多项目即将开盘。旧城改造力度加大，折迁刺激住房消费。
房产的价值与生活的便利程度和舒适度必然成正比。在目前的龙游房地产市场，许多购房者对人居环境所带来的附加值尚未有明确的意识，因此一旦环境附加值被认可和接受，必然还会带动房价的上涨。


参考文献
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[2]本刊编辑部,亦文,. 2008’浙江各市GDP、城乡居民收入增长比较、商品交易市场、上市公司和房地产景气度[J]. 浙江统计,2009,(2). 
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