房地产的项目管理与成本控制__墨水学术,论文发表,发表论文,职称

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:204

副标题#e#摘要：本文介绍了房地产开发存在的问题，从而揭示房地产的项目管理与成本控制重要性。
关键词：房地产；项目管理；成本控制

引言：
管理与成本是一对娈生儿，也是人类史上管理的永恒话题。小到家庭的成本开支和经济管理，大到国家管理和宏观经济控制，远到史书记载以来，均存在物质(生产、猎取)的管理与分配(支出、发放)的控制。不论混沌初开时期，还是当今电脑技术飞速发展时代，管理与控制仍存在不断改进和探索，如同浩瀚的宇宙，…。
在改革开放大潮到来之后，房地产业如雨后春笋般破土而出、茁壮成长。已历20多载，“小小年纪”已经历了数次宏观调控。政策的出台，有人欢喜有人忧。有如大海波涛起伏不定，今日欢喜明日愁。起起落落，令许多“英雄”竟折腰。
1. 简述房地产开发存在的问题
政策的干涉，令许多房地产公司学会望风而动，搞关系，走后门，首猎低价地皮。在当初那些人们认为的劣地，而在当地政策的操作下却成为黄金宝地。于是地价翻翻，或十几倍地上涨，令所得地皮的开发商认为只有搞关系、走后门才是他们赚钱的捷径，抗风险的保障。至于项目管理、成本控制、销售、楼盘定位等等变得不重要了，最多也只是锦上添花。投机取巧，扰乱了游戏规则，扰乱了市场，也是造成粗制滥造的直接原因。
追求利润和利润最大化是每个房地产商的一致目标和本性。虽然地价巳经让他们赚到了许多利润，可没有让他们满足。追求高品质、高品味的或最适合老百姓居住的楼盘，要配备强大的前期班子，要化费一笔非常可观的工资和出差费，要化费昂贵的设计费，还要化费相当长的时间来多方论证，这都是他们不愿看到的，也不想这么做的，也没有认识到前期的重要性。于是公司人员少则有少，忙不过来就要求免费加班。设计院只要费用低就可以，至于设计出来的作品好坏都在其次，故所找设计院既没有能力搞好，他们也不愿化更多时间去搞得更好。自己班子成员在招聘时一味追求低工资，故没有能力鉴别设计成果优劣，即使自己的高管有这种能力，但一般他们都身兼数职，以至于无瑕顾及，因为他们要去做他们当时认为更重要的事情。而这种房地产公司也不重视合同管理，也没有正儿八经的专业人员去做成本测算，也舍不得化钱去审计部门去做个预算或概算，他们只追求最低价，最短工期，自己心里根本没底，只好到处去了解。由于人手偏少，故往往火烧屁股才去做，问来的东西自己也知道不可能全信，于是不断地压价，无止境地压缩工期，使许多素质好、实力强的队伍被拒之门外，那些只求得“一碗残羹”的队伍不顾一切地先答应，再事后想办法耍赖。一旦出现亏本便停下来要求改变原合同的单价，谈判不成便仍下不管。即便免强撑下去，也是压缩人员，压缩其他各种开支，偷工减料在所难免，安全事故层出不穷或隐患多多，工期一拖再拖，工程质量低劣，甚至成豆腐渣工程。一旦想拿合同来跟人家理论，却发现匆匆草签的合同有许多漏洞和考虑不周的之处而无法约束人家，即使当初“高管”在合同上设了几道防线，但由于“独裁”为了合同表面好看而未采纳，事出后只有“望字兴叹”。即使合同防范到位，但该苛刻合同与国家规定的原意相抵触，故也不能去仲裁、去上法院，加上也不愿走到那一步，最后只有等待对方上门，而对方一般也不会主动上门，即使来了，协商来协商去，也协商不出“明堂”，大好时光就在这样无谓口争中流逝了。面对的只有购房户恶骂与索赔，甚至成了被告。
所请监理公司无法真正完成他的光荣“历史使命”，因为他们也知道所出的“辛苦钱”，只能要求人家出场装装门面，开开例会，签签字，应付一下“检查”啥的。三天露面，七天失踪，或蜻蜓点水，根本谈不上“监督” 和“理顺”了。
既不敢也无法期望政府部门那种“狂风阵雨”过场式的监管，每当这种时#p#副标题#e#候到来，都在忙于应付和搞关系，深怕查出市场行为不规范。
由于以上原因，只有外请专业人员充实公司力量，其结局造成自己既是甲方又是监理方，甚至于是施工方。这种复杂的矛盾角色，令他们无从适从。不请嘛，明知道监管失控，请了嘛，也知道有些不是份内事，矛盾心理导致他们潜意识中只想请素质和能力并不好的人员，甚至于门外汉，只求能应付下来便可，由于这种心理作用，自然人员不足，待遇也不高，违犯劳动法而要求加班加点不给加班工资也成了定律。在这种情况下，甲方现场人员来自受内部窝囊气不说，甚至吃力不讨好，又要面临施工方的强大抵触或收买，最终其效果可想而知。
目前我国的房地产公司大多属于这种非专业型的公司，法律意识谈溥，或者只对人不对己。最后造成“腹背受敌”、“火药味”整天弥漫，大有“黑云压城城欲摧”之感。一旦国策有变化，便惶惶不可终日，他们深知其项目管理和成本控制能力的低下，抗风险能力的不强。如果不是搞关系弄来的低成本地皮作垫底，他们必成秋后的蚊子，遇水必毙！观望房地产大军的经历，总给人的感觉是“你刚唱罢我登场”，个中辛酸只有买了房子的广大辛勤的老百姓最有感触了。悲乎！
2.  项目管理概论
2008年年初的一场覆盖十多个省份的特大雪灾，致使许多人无法回家过年团圆，许多地方蒙受巨大损失，惊动了当今总理，它也是特大的项目。2008年5.12汶川8级特大地震，看起来简单，抗震救灾、紧急抢救人员、空投食品、安抚百姓，然而它却上惊动主席、委员长、总理、党中央，下牵动亿万国民，外引起世界关注，出动了近14万名部队官兵，近10万名医护人员，动用了飞机、火车，牵扯了全国的支援，…。解决灾民吃、住和疏散，确保赈灾款物使用及发放…，拨付首批￥700亿元的巨额资金，恢复生产，灾后重建。这一系列活动就是项目管理和成本控制，它就是一个超级复杂大项目。
　  项目管理作为一门新兴学科，在世界范围已得到了认可和推崇，在提高收益、缩短工期、降低成本、保证质量和发挥综合收益等方面项目管理模式都显示了优越性。在未来的社会管理和企业管理中，项目管理将扮演更重要的脚色。在宏观上，项目成功可以提高国家和地区的竞争力；在微观上，项目成功则可以提高企业竞争力。
　  对于我国来说，建立和完善社会主义市场经济体系、国有大中型企业改组改造、经济结构调整、拉动内需等方面都需要现代项目管理，特别是中国加入WTO后，我国行业很多涉外项目通常必须要求采用项目管理的国际模式。由此可见，推动项目管理在我国的进一步发展不仅是必要，也是势在必行的。 
现代社会中，项目管理已成为经济发展的重要构成要素。在需求的催动下，项目管理的理论与方法也随之发展、日趋成熟，成为集多领域知识为一体的综合性交叉学科。包括某些通用的管理学知识，各种不同类别项目所共同需要的项目管理基础知识，以及各应用领域项目所需要的特殊管理知识。从工程项目的管理扩展到其它项目的管理；从主要针对项目执行阶段的管理扩展到系统地考虑项目的全寿命管理，包括项目需求论证，前期决策，计划实施，直到项目结束；等等。

3 房地产企业项目管理与成本控制
房地产业以前都是国家掌管，无论公益建筑、商业用房、还是职工居住用房、公司办公建筑等，都由政府机构的下属单位或用房单位建设。自从上世纪80年代我国对房地产业作了改革后，房地产业发生了很大变化，国民的购买和居住概念也发生很大变化，城市面貌也日新月异。
房地产业经过几十年的发展，特别是近几年的迅猛发展。房价上升幅度较大，在这样的社会背景下，一方面政府部门出台了一系列平抑房价的宏观调控政策；另一方面(因近年来房价上涨,使开发商有比较可观的利润空间,行业进入者大#p#副标题#e#量增加,但土地作为不可再生的资源不断减少)使得房地产开发企业之间竞争更趋激烈。如何使房地产企业求得生存、求得发展是摆在房地产企业面前急需解决的重要问题！在相同的开发环境与条件等(软)硬件设施下，除了开发产销对路、适应市场需求的产品外；谁能在工程项目建设中，既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益，谁就能在这激烈的市场竞争中获取主动，从而走向成功。最重要的方法和途径就是要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节——抓好管理是基础，成本控制是核心！
3.1 抓好源头，加强对工程项目的投资决策和设计环节的控制 
　　工程项目投资控制的根本与关键是工程建设项目前期的投资决策和设计阶段。 
　　3.1.1 投资决策阶段的管理与投资控制 
　　投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与倡议眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限。但工程、造价部应配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、设计费、监理费等)等可能发生于工程建设项目全过程中的费用。积极主动进行工程经济相关指标的预算、估算与评价，参与到项目建设的全过程中，正确处理技术先进与经济合理两者之间的相对统一关系。主动发挥“经济参谋”的作用，让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。 
　  3.1.2 设计阶段的管理与投资控制 
　  影响建设工程项目投资的主要是设计阶段，建设项目设计的节约是最大的投资节约，设计确定工程造价，这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅可以取得良好的社会效益，而且还应具有一定的经济合理性（经济效益）。
工程项目的管理与造价的控制（设计阶段）： 
　　(1) 实行设计方案招投标制度，以实现设计方案的最优化。(2) 实行限额设计。(3) 开展价值工程（原理）的应用。例如，利用地下室，既可以停放车辆和储存杂物，小区又可以不建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。既取得了经济效益又取得了很好的社会效益。(4) 加强对设计图纸的会审与审查工作。
3.2 抓紧、抓实工程项目的具体实施阶段 
3.2.1 工程建设项目进行招投标
招投标是有效实行项目管理和控制工程造价的核心。 
通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程建设成本。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。应注意的问题：(1) 对施工单位资质进行严格审查，必要时应进行实地考察、(2) 同时要严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。 (3) 合理低价中标。(4) 中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。
3.2.2 加强工程项目施工各环节的管理和工程造价的有效控制 
　　在工程施工阶段，工程量已完全具体化。据有关资料统计，这一阶段影响工程投资 (造价)的可能性只有5%～10%，节约投资的可能性已经很小，但是，工程投入大量资金却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，因此，业主方要加强对合同的管理，重点应加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。  
　　总之，实行项目管理是提高劳动生产率和经济效益的有效途径；而加强项目成本管理，降低工程造价，更是项目管#p#副标题#e#理中的重中之重，它与工程质量一样，是企业的生命线。施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商；二是严格审查承包商的索赔要求；三是做好材料的加工定货。开发商应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。签证过程公司应予以把关，避免有关人员与其他相关单位事后作假，造成管理上的浪费。     
3.3 抓住关键，加强对工程竣工审计各个环节的管理和控制
　　工程项目的审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。工程项目的审计不仅要重视被审计项目的事后审计，竣工审计，更要重视事前和事中审计。事前审计，可使工程项目施工方案的编制更趋合理，并能帮助工程项目管理班子超前“把关”，有效防止或避免可以预见的失误。事中审计，即施工阶段中若干个过程所作的审计，这种审计更具有针对性、效益性，做好了，能达到事半功倍的效果。 
　　企业就必须在工程管理和造价控制所涉及的重要环节上，有胆有识地重用“人才”，做到真正的“以人为本、人尽其才”。尽管企业具有不同的、相当不错的管理模式，但由于个别人员的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾，使得工程在管理和造价控制上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失。从这个意义上来看，人才的竞争，才真正是企业“生死存亡”的竞争。 
　　另外，要做好建设项目后评估工作。为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考；也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训，提出今后工作中的改进方案。便于今后在项目管理与工程造价控制中做得更好。 
4.结论
　　工程项目的管理与造价的控制是一个动态的过程；是一门集经济、技术与管理为一体的综合性学科。 
　　业主方对工程项目的管理与造价的控制应贯穿于项目的全过程，在工程项目建设的各个阶段、各个环节，时时都要有控制投资的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在项目建设各个阶段中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。   
　　长期以来习惯于把项目管理与成本控制放在建设实施阶段，其实投资控制、工期控制、质量控制等都是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度等。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，只有做到各方综合评衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的管理、控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益，才能使房地产企业立足于这个激烈竞争的市场。
结束语:房地产项目健康、持久的发展才是“硬道理”:
本人通过在浙江省、江西省所从事房地产的经历，来#p#副标题#e#剖析房地产业在猎取地皮、楼盘定位设计、工程管理、成本控制的重要性，房地产公司只有经过”外练拳脚、内练硬功”才能成为真正专业公司，才是长久之计，立身之本，才能在复杂环境中和激烈市场竞争中立于不败之地。粗制滥造、搞关系、炒概念必像股票一样，到时只有割肉。健康的、持久的发展才是“硬道理”。