加强房地产项目现场施工管理的思考__墨水学术,论文发表,发表论文

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:194

副标题#e#摘  要：和谐社会需要完善的房地产产销产业链，房地产项目现场施工管理直接关系着房地产最终产品的质量好坏，笔者结合自己近年来实际项目的工作经验，总结探讨了部分施工质量控制方法，对于协调现场施工的各个环节都有着积极的作用。
关键词：房地产项目；施工管理；思考

　　房地产施工有着自身的复杂特点，覆盖专业面广，技术难度高，管理要求也随之提高，下面我们从工期、工作协调性、重要质量因素等多个角度来阐述，如何能在房地产项目的现场施工管理更上一个新的台阶。
　 　一、强调安全、进度、质量、成本同步控制
任何效益都是建立在所有现场人员的健康与安全基础上的，安全管理是房地产现场施工管理中的最重要任务，也是所有工程管理中的重中之重，通过制定完善的安全措施计划和突发情况的应急预案，进行安全教育培训以及安全技术交底，从根本上杜绝重大安全事故；时间就是金钱，进度即时间。进度控制贯穿整个施工工期，适时调整计划，协调各参建单位进度；最直观的就是工程质量。开工前合同签订时明确质量标准，工程进行时进行质量监督，解决质量问题，竣工后组织工程验收。房产公司对成本控制也特别敏感。在施工中努力做到合理修改，减少施工及设计的修改联系单、用材、设备的成本控制，经招标选择性价比最高的产品和设备。安全、进度、质量、成本、互相影响和制约，同步发生在施工期的每个环节。
房地产现场施工管理的以上三项同步控制则带来理想的管理成效：工程质量达到预期期望的标准，施工工期控制在颇有余地的交房计划时间内。对于使用不符合规格的建筑材料、建筑构配件和机械设备的，应责令其改正并处以罚款，情节严重的，必须责令其停业整顿。对于建设工程质量不符合相关规定和质量标准的，施工方应返工、整改，并赔偿因此造成的损失。
二、严格动态的把握工期
　　施工的工程从开工起到完成承包合同规定的全部内容，达到竣工验收标准所经历的时间，以天数表示。动态把握单位工程施工工期，是指从正式开工起至完成承包工程全部设计内容并达到国家验收标准的全部有效天数。工期长短直接影响到建筑房地产企业的经济效益和资金的灵活周转。一般条件下，为了便于检查合同执行情况，承包合同上规定采用日历工期；以日历工期严格进行总控制，以实际工期动态调控施工过程中的各项客观因素，及时准确的分析工期定额执行情况，这其中当然也对施工企业的管理水平和管理经验提出了一个更高的要求。可以综合考虑各种进度计划形式，如：横道图法、网络图法。
施工单位是否按合同工期进行施工，要从每一个分部分项工程细细抓起，由业主代表、监理单位、施工单位三方紧密配合，既要严把质量关，又要简化不必要的繁冗过程，按施工组织设计进行，发现问题及时提出并解决。对于施工组织设计要求的，发现在合同约定期内难以完成的，要适当延长工期或者督促施工单位加班加点，多投入人力物力。
　 三、充分认识协调工作的重要性 
　　注重工程项目中各专业之间的学科交叉，经验中部分习惯下容易发生的问题多数都是一些常规性问题，且在一般情况下对工程影响不大。部分容易忽略的问题，有可能却造成无法挽救的损失。这就要求在施工第一线各个专业的施工人员及施工管理人员既要对常规性问题绝不疏忽，更不能疏忽一般情况下可能产生重大隐患的因素。尤其是各个专业各个不同工作性质单位之间的协调工作将影响到工程的质量并造成相当的经济损失。 
四、重视各个环节的施工质量因素
（1）检验核查工程中配套的机电设备。了解新购置或曾经使用过的机电设备状况，有规定需要检测的一定要相关技术检测单位实际检测并出具检测鉴定合格书方可在项目中使用，检测机构的选择可考虑由政府批准机构或甲方指定的相#p#副标题#e#关部门。
（2）检验进场原材料。全程监控保证材料质量，从订货阶段就要求供货商给出设计施工需要达到的技术标准的证明书，并将以上标准列入订购合同。对于某些重要材料如：钢筋、水泥、防水材料等，应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后进一步按照一定比率抽取材料与样品对照查验。
（3）重要工程技术环节的把握。房地产现场施工重要的施工环节如：桩基工程、基坑、基槽的验收、地基工程的验收、基础工程的验收（包括吊顶骨架与间隔墙骨架、给排水、燃气管道、电气管线、通风道等的质量、构造、尺寸偏差）、钢筋等工程的验收、主体结构工程验收。在地面、墙面、屋面、顶棚等装修工程施工以前，对承重构件(包括墙、柱、梁、板、屋架等)的质量、构造、尺寸偏差等进行检查验收、防水工程的验收、装修与设备安装工程的验收。要求施工现场的工程师按照要求对每一道工序进行检查，做好中间过程的质量验收工作，对检查结果的纸质材料（技术文件、验收材料、施工日志）、电子文档、照片等等归类存档。
五、对隐蔽工程质量验收尤为加强 
　　房地产工程具备覆盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工方要严格进行自检，并在48小时前通知业主代表。主要工程包括：给排水工程、电器管线工程、地板基层、护墙基层、门窗套基层、吊顶基层、强电线缆、弱电、网络综合布线线缆(网线,电话线,监控线,电梯通话线)。内容包括施工方自检记录，隐蔽工程验收的内容、时间、地点，邀请质量监督机构和设计单位、建设单位在现场进行检查验收，经验收合格并在验收记录上签字后方可继续施工，倘若经查验不符合规定，不得进行下道工序的施工，施工方要在限定的时间内予以整改并重新组织验收。隐蔽工程未经验收，甲方代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。乙方有义务按要求配合检查，检查不合格的，甲方代表不能在隐蔽工程记录单上签字，并要求拆除返工。
六、重视市政工程配套设施建设
房地产项目中的市政配套包括自来水、雨污水、电力、有线电视、天然气、绿化等市政工程，在实施难度、工期长度、作业场地等方面的要求都相对苛刻，而且互相影响大。例如燃气工程，目前其设计与楼体施工图设计脱节，需要在项目主体施工前完成天然气工程的设计及交底，可避免主体的二次破坏等。 市政配套要结合项目工程施工，例如市政绿化已提升到景观设计施工，绿化要与硬地面结合起来综合提升项目交付品质和档次。
七、充分发挥监理单位的技术监督的作用
合同中甲方书面授权包括在委托范围内的工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。监理方是业主的技术协调和行使权力的代表。监理有权监督施工方并在其不符合规定条件下更换建筑材料、设备、构件，或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。 本人认为房产公司既然出了监理费，要让其价值得到发挥，业主方药充分利用监理做到物超所值。
八、做好竣工验收
　  1.首先施工单位竣工预验是指工程项目完工后要求监理工程师验收前由施工单位自行组织的内部模拟验收，内部预验是顺利通过正式验收可靠保证，同时需要邀请监理工程师参加。通常有下述三层次:基层施工单位自验、项目经理组织自检、公司级预验。 
2.施工单位决定正式提请验收后应向监理单位送交验收申请报告，监理工程师收到验收申请报告后应参照工程合同的要求、验收标准等进行仔细的审查。 
3.监理工程师审查完验收申请报告后，由监理工程师牵头，组织业主、设计单位、施工单位等参加正式验收。 
做好竣工验收工作的基础除了保证各专业工程顺利完成，质量合格外，还必须在工程建造后期做好竣工验收计划，计划中明确工程竣工备案时间和要件要求，明细产品主#p#副标题#e#体、电梯、消防、人防、环保、规划等验收和取证时间，明细由建设单位牵头，参建各方参加的工程验收小组，施工单位验收整改人员的安排等。做好竣工验收的关键首先是利用好公司培养的各种政府职能部门的社会资源；二是要尽早安排。一般至少在建筑主体完成后，院内市政配套开始施工时，就适时安排消防检测和联系规划验收，拟保证申报验收的资料正确完整。 
　　九、结语 
　　在房地产建筑施工过程中，现场施工管理工作是一个系统工程。它必须紧密围绕着建筑所包含的施工内容的多样性和复杂性进行管理。对工程中涉及到的各项专业内容做到熟悉掌握，系统合理地控制施工中各项工序的时间与进度，同时还要及时与设计、监理、“外脑”等各专业建设队伍全力合作，积极排解施工中出现的各类矛盾，督促参与工程项目实施的各方协调工作，及时总结并汲取兄弟单位或相似项目的施工管理经验，从而保证技术、质量，进度以及合同管理的根本落实。