浅论房地产开发中的成本控制管理策略__墨水学术,论文发表,发表论

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:198

副标题#e#摘要：成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程，因此，也是每个房地产企业都非常关心的问题。本文针对我国房地产开发成本控制存在的主要问题，提出了房地产开发项目各个控制阶段的具体方法和措施，希望能为房地产行业成本控制管理工作提供借鉴和参考。
关键词：房地产开发；成本控制；措施；探讨
成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程，因此，也是每个房地产企业都非常关心的问题。房地产行业因为其具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响比较大，成为公认的高风险行业。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须有效地控制房地产的开发成本，提高企业成本管理水平。
1我国房地产开发成本控制存在的主要问题及分析
1.1房地产开发前期重视不足
决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段，虽然决策阶段发生的成本费用较少，但在整个项目的成本控制起着非常重要的作用。然而在实际项目中，很多房地产商做策划报告仅仅是为筹集资金的需要，只想把策划包装的好一点，从而达成筹资的目的。这样做导致了策划报告的可操作性大大降低，很多策划报告显得肤浅，远未达到“指导投资决策”的要求。并且在收集材料的广泛性和代表性，分析计算过程的规范性，逻辑推理的严谨性，指标选择的合理性，计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。
1.2建设阶段控制机制不严密
(1)行政力量过多干预，地方保护主义严重
从目前建设项目的招投标情况，特别是一些大型基础设施和国有房地产开发企业投资的，总可以看到有的实力明显不如其他的投标单位，却还是能得到一些特别保留的标段，或要求外来企业降级投标，使本地企业和外来企业在不公平的基础上进行竞争，存在着不同程度的地方保护主义。在招投标的实际操作中，人情工程、关系工程时有出现，行政力量对市场的干预过多，难以实现公平竞争。
(2)招标市场不规范，招投标没有真正起到成本控制的作用
一些施工单位根本不具备招标项目所要求的资质和能力，却利用一些不正常的手段获取资格，进行投标，他们中标后未经招标人许可将工程分包出去，甚至再转手、再分包，层层脱皮，等真正的实际操作者具体实施时，已经没有或者很少再有利润，这些施工者就不惜以危害工程质量的做法来换取利润，给项目在施工中和投入使用后的安全造成了严重隐患；也有一些施工单位为了中标以比较低的价格中标，在施工工程中通过偷工减料来压缩成本；特别在邀请招标的模式下，时常会出现施工单位串通围标的现象，彼此达成协议，形成大家轮流陪标、轮流中标的现象，或借机抬高标价，损害投资人的利益，损害国家和社会的利益，限制和削弱了正当的竞争，歪曲了招投标真正的含义，使招投标流于形式。
（3）现场签证控制不力，导致成本失控
由于房地产项目的实施周期长，而且实施过程不可逆转，工程变更是项目施工阶段经常会遇到的问题，它常常伴随着工程费用的增加，同时也可能会引起停工、返工现象，造成项目总成本的大幅增加。许多房地产公司虽然非常重视控制工程成本，但主要是在施工阶段的“一砖一瓦”中加强监控，例如加强预算审查，安排施工全过程的材料和质量的监理等，却忽视了对工程变更的控制，没有建立一套变更测量、申请与审核认可系统，对设计变更、现场签证责权不清，变更的审核和完工确认执行不力，因此工程变更的随意性很大，缺乏有效控制和监督。这些造成了施工阶段的支出超出预算，使得施工阶段的成本难以控制。
1.3企业信息化水平落后，不能满足成本控制的需要
伴随着房地产开发企业规模的扩大、产品类型的多元化，对成本管理工作提出更高的要求。而目前很多#p#副标题#e#房地产企业仅仅依靠财务软件和OFFICE软件对历史数据进行人为的、手工化的归集分析，无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析。对后期的数据预测分析基本上依靠简单预测来完成，可靠性和准确性无法保证。
2房地产开发各阶段的成本控制措施
2.1项目决策阶段
房地产投资具有高风险高回报的特点，对房地产开发成本影响最大的因素就是企业领导者的决策，决策不当或决策失误所造成的损失，对房地产企业造成的损失是难以估量的，一个错误的决策会带来巨大的亏损甚至可以使一家企业倒闭。
(1)建立科学的评价指标体系
建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系，需要综合考虑经济效益、社会效益和环境效益等各种因素。通常房地产开发可行性研究评价指标体系包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等指标。
(2)技术与经济相结合，做好规划方案的优选
要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，在满足使用功能和生产要求的前提下，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。
(3)提高项目抵御风险的能力
房地产市场是资金密集性行业、资金使用量大，市场的任何波动和国家宏观政策的调整都会影响到项目的收益，严重的可能会使企业的资金链条断裂，整个项目陷入瘫痪。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、政策和市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。
2.2设计成本控制阶段
设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段。设计对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。
(1)推行设计招标
实行设计招标制度可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质和实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力。同时也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。
(2)加快设计监理工作的推广
优化设计、加强造价控制工作的推行，仅仅依靠设计单位的内部管理和设计合同的约束是远远不够的，而设计工作的专业性又使开发商在跟踪管理上常常力不从心。通过设计监理一方面打破设计单位自己控制自己的单局，另一方面设计监理也可以协助设计单位开拓设计思路，优化设计方案，督促其强化造价控制意识。让监理程师从设计开始就介入项目，对设计的全过程实施跟踪检查，及时避免设计过程中可能出现的失误和缺陷。
2.3招投标成本控制阶段
(1)合理选择招标方式
房地产开发企业一般采用公开招标和邀请招标方式。个别较为特殊的建设项目可采用议标方式发包。
(2)招标文件的编制
国内工程招标文件一般包括两方面的内容：一是投标者所需要了解并遵守的规定；二是投标者投标所需提供的文件，所需提供的文件中最重要的就是工程量清单编制，它是招标文件编制的重点。准确、全面和规范的工程量清单既有利于工程费用的管理，也有利于发包人对工程系统目标成本的控制，因此招标人应十分重视编制招标文件的工作，务必使招标文件严密、周到、细致、内容明确、合理合法。
(3)施工合同的风险控制
工程量清单计价方式，对工程量的计算错误或工程变更所带来的风险应由业主承担。对投标所报的成本、单价等所带来的风险应由承包商承担。为了在合同的履行中更好地界定和计算因风险所承担的责任和费用的支出，合同中应进一步明确有关风险约定的条款。
2.4施工成本控制阶段
项目在施工阶段采用的成本控制的技术措施有以下几点：
①投资偏差分析。在投资控制#p#副标题#e#中，投资的实际值与计划值相比，可能产生偏差，因此工程师应对产生偏差的原因及纠偏措施进行分析研究，同时应考虑实际进度与计划进度所产生的偏差对投资偏差分析的结果有重要影响。在进行投资偏差分析时，要同时对局部偏差和累计偏差进行分析。
②偏差控制法。项目施工成本控制中的偏差控制法是在制定出计划成本基础上，通过采用成本分析方法找出计划成本与实际成本间偏差和分析产生偏差的原因与变化发展趋势，进而采取措施以减少或消除偏差，实现目标成本的一种科学管理方法。
2.5竣工阶段的成本控制阶段
竣工验收是项目开发全过程的最后一个程序，对保证工程质量，发挥投资效益，总结经验教训都有重要意义。竣工验收的依据是批准的可行性报告，初步设计、施工图和现行施工技术验收规范以及主管部门有关审批、修改、调整的文件等。只有符合竣工验收依据的工程才能通过验收，并使建设工程投资产生效益。如果通过验收的工程仍然存在严重质量缺陷，或是未完工的工程被当作完工工程而验收，投资者必然会投入巨额的维修费用进行维修和完善，这将会给投资者带来巨大损失。
3结论
房地产开发以经济效益为目的，衡量房地产开发投资效益的重要经济指标是开发成本。只有控制了开发成本，房地产企业的开发效益才会有保障。随着管理科学研究的不断深入，房地产开发成本控制的研究也将会不断发展，成本控制将不仅仅局限于战术层面方法和房地产企业成本控制的流程与制度体系的建设，而是延伸到从公司倡议角度优化成本结构，实现成本的有效控制。
[参考文献]
[1]葛新奇．成本管理新模式[J]．商业时代，2006，(10)：8～11.
[2]聂琦波，郭金金．房地产企业开发成本控制的一种新方法-基于流程再造的作业成本法[J]．经济研究，2005，10(3)：34～36.
[3]钟任智．从流程再造角度谈房地产开发项目的成本控制[J]．管理实务，2005，(4)：57～58.
[4]张丽，李启明．基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究[J]．建筑管理现代化，2004，(6)：12～15.
[5]杨东．房地产开发企业供应链管理探析[J]．企业经营管理，2005，(11)：70～73.