房地产开发项目的全面造价控制探究__墨水学术,论文发表,发表论文

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:218

副标题#e#摘  要：本文针对房地产开发项目管理的现状和造价控制存在的弊端，提出应用全面造价控制理论进行房地产开发项目的造价控制，具体包括：房地产开发项目的全过程造价控制、全要素造价控制、全风险造价控制，并针对其各方面进行了详细论述，以期使我国房地产开发项目的管理水平更为科学。
关键词：全面造价控制；房地产；项目
 
1 引 言
20世纪80年代末，中国地产开始进入市场，房地产才正式成为一个产业。由此算来，中国的房地产业只有20多年的历史，与西方房地产的百年历史相比，中国的房地产行业较为落后，其中最关键的是管理和观念的落后，导致对房地产开发管理特别是成本管理的重视程度不够或者管理方法不对。本文针对房地产开发项目管理的现状和造价控制存在的弊端，提出应用全面造价控制理论进行房地产开发项目的造价控制，以期使我国房地产开发项目的管理水平更为科学。
2 全面造价的概念
    项目的全面造价控制是一种全新的项目造价控制模式，它是一种用来指导人们分析确定和控制项目造价的思想和方法，他强调在项目造价的分析、确定与控制中一定要全面考虑各种要素的影响，各个阶段的造价，确定性和不确定性造价。主要包括三个方面：全过程造价控制、全要素造价控制、全风险造价控制。全过程造价控制是全面管理的核心部分，全要素造价控制、全风险造价控制是辅助管理，也可以称为全面造价控制的辅助管理。
3房地产开发项目的全过程造价控制
    一个房地产开发项目的全过程是由一系列的工作构成的，而每个项目工作又是由不同的项目活动构成的。一个房地产开发项目的全过程的这些活动都会消耗或者占用各种各样的资源，而这些资源的消耗都会形成花费和成本，从而构成了房地产开发项目的造价，要对房地产开发项目的造价进行管理就要对房地产开发的全过程进行分解，对各个阶段的活动进行有效管理，这样才能合理的确定房地产开发的造价并进行有效的控制。
3.1 房地产开发项目活动的分解
房地产开发项目的实施工程中有明确的阶段性，一个房地产开发项目是由一系列的项目阶段和具体项目活动构成的可以将一个首先划分为项目阶段，然后把项目阶段不断的分解。单项工程、单位工程、分项工程、分部工程。房地产开发项目作为一种创造独特产出物的一次性工作是有始有终的，房地产开发项目从始到终的整个过程构成了一个开发项目的周期，可以划分为：
(1) 定义与决策阶段。再这一阶段中，提出以房地产开发项目的提案并对项目提案进行必要的机遇与需求分析和识别，然后提出具体的建设项目建议书，在项目建议书批准以后进行项目的可行性分析，通过可行性分析提出项目的备选方案，最终做出项目决策。这一阶段的主要任务是提出项目定义项目和最终作出项目决策。
(2) 设计与规划阶段。在这一阶段中，首先要为已经作出的项目决策编制出各种项目计划书，进行设计和规划。这一阶段的首要任务是进行设计和规划。
(3) 项目实施与控制阶段。在项目实施工程中需要开展相应的各种项目控制工作以保证项目实施结果与项目计划要求相一致，项目实施阶段是整个项目产出物的形成阶段。
(4) 完工与租售阶段。项目实施阶段的结束并不意味着项目的全部结束，完成相应的竣工验收手续，将项目出租或销售，完成资金回收，并完成相应的保修工作，才意味着整个房地产开发项目的结束。
3.2  房地产开发项目全过程造价的确定
一个房地产开发项目的造价是由项目各个不同阶段的造价构成的，而项目各个不同阶段的造价由每一个项目活动造价构成的。所以房地产开发项目的造价的确定过程中必须按照项目活动分解的方法首先找出一个项目的项目阶段、项目工作分解#p#副标题#e#结构和项目的活动清单，然后按照自下而上的方法去确定一个房地产开发项目的全过程造价。
3.3房地产开发项目全过程造价的控制
一个房地产开发项目的全过程造价确定以后，关键问题就是在实施过程中如何进行有效的控制，主要是三个方面的工作。(1)项目活动的控制。努力控制项目活动的数量和大小，通过消除不必要或无效的项目活动达到节约资源和降低成本的目的；通过改进和提高项目活动的方法，提高效率降低资源消耗和减少项目的成本。(2)项目资源的控制。加强项目资源的采购和物流方面的管理，降低项目资源在流通环节的消耗和浪费，提高项目资源在时间和空间上的优化配置。(3)项目结算的控制。属于间接的成本控制，但却可在很大程度上从财务管理出发节约成本，降低造价。
4 房地产开发项目全要素造价控制
房地产开发不仅需要上述全过程造价控制的确定和控制入手去管理好一个房地产开发项目的全过程造价，而且需要考虑从管理好影响建设项目的全部要素入手进行房地产开发项目的全面要素管理。在房地产开发工程中影响造价的因素可以划分为：工期、质量，在房地产开发过程中各要素相互转化相互影响。要做好项目的成本管理，就要解决好其他要素同成本要素的关系问题，不能单纯为只考虑成本要素，忽视其他要素的影响。
房地产开发项目的工期是指整个房地产开发项目从开始到结束所需要的工作时间。在房地产开发项目中各项项目活动消耗或者占用的资源都是在一定的时点上或在一定的时间内发生的，所以房地产开发项目是与工期直接关联的，而且会随着建设项目工期的变化而变化。这种建设项目造价和工期相关的根本原因在于房地产开发项目所消耗的资金、设备、人力等各种资源都具有自己的时间价值。因此要做好房地产开发项目的全面造价控制就必须同时考虑到房地产开发项目的造价和工期这两个要素的集成管理，如果只是单一地管理房地产开发项目的造价要素而不考虑房地产开发项目的工期影响，则无法实现房地产开发项目的全面造价控制。
房地产开发项目的质量是指建设项目能够满足业主或客户需求的特性与指标。一个房地产开发项目实现的全过程就是房地产开发项目质量的形成过程，在这一工程中为达到房地产开发项目质量要求就需要开展两方面的工作：第一个是房地产开发项目的质量检验和保障工作；第二个是房地产开发项目的质量失败的补救和恢复工作。这两项工作都要消耗资源，从而都会产生房地产开发项目的质量成本(造价)。
5 房地产开发项目全风险造价控制
房地产开发项目的实现过程与一般产品不同，一般产品的实现过程通常是在相对可控和相对确定的环境下进行，房地产开发项目的实现过程，是一个存在着很大不确定性的过程。因为这一工程是一个复杂的、一次性的、开放并涉及到许多关系的过程，造成了项目的实现过程中存在着各种各样的风险。如果不能很好地管理这些项目风险，就会造成各种各样的损失，而这些损失最终都会转成建设项目成本的增加。我国存在的所谓“三超”问题，多数都是有风险造成的。因此在房地产开发项目管理过程中。必须考虑风险对造价的影响，对不确定性造价进行管理。
要实现对于房地产开发项目的全风险管理，最根本的任务是首先要识别一个房地产开发项目中存在的各种风险并确定出全风险造价，其次是要控制风险造价的发生与发展，直接或者间接的控制房地产开发项目的全风险造价。另外，还要开展对于包括风险造价和不可预见费等预备费在内的风险性造价和风险性造价的储备的确定和控制，从而实现整个项目全面造价控制的目标。
(1) 房地产开发项目风险性造价控制目标的确定。任何管理控制活动都必须先确定控制目标。项目风险性造价控制也不例外。在以确定出项目全风险造价和不可预见费的基础上，根据项目风险和风险#p#副标题#e#性造价的识别和度量以及项目风险控制活动的所有信息，按照留出余地的原则确定房地产开发项目风险性造价控制目标。
(2) 房地产开发项目全风险基准造价的控制。房地产开发项目全风险基准造价是指不包括项目不可预见费等管理储备的房地产开发项目的总造价，对于这部分造价的控制，首先要依赖于对项目风险的控制，同时也需要有直接控制这部分造价的活动。
(3) 房地产开发项目不可预见费的控制。主要是对于房地产开发项目不可预见费的分配和使用控制，因为房地产开发项目不可预见费是一种项目管理者可以使用的管理储备，其基本控制方法也是管理会计采用的控制方法。
(4) 对照检查项目风险性造价控制的绩效。这是找出房地产开发项目风险造价控制活动差距并进行改进的工作。如果这一部找出的差距是可以接受的那么就会到第二步，继续按既定目标开展项目风险造价的控制活动，如果这一部找出的差距是不可以接受的，人们需要转入下一步控制作业。
(5) 分析是否调整房地产开发项目的风险性控制目标。当对照检查项目风险性控制的绩效是不可接受时，可能就需要调整控制目标，或者跳出风险性造价控制的循环，转回项目风险/风险性造价识别和度量，并确定出新的项目风险性造价控制目标，然后从新开始新的项目风险性造价控制作业。
(6) 建设项目全风险造价控制活动的循环作业。有关整个项目的全风险造价控制活动是循环反复进行的。
参 考 文 献
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