房地产项目建安成本预测与控制的几点看法__墨水学术,论文发表,发

所属栏目：推荐论文发布时间：2011-02-25浏览量:186

副标题#e#摘要：本文在房地产开发成本控制现状分析的基础上，通过房地产开发成本的内容和特征，以及对房地产开发成本构成的影响因素分析，针对我国房地产开发成本控制存在的主要问题，对建筑安装成本预测和控制提出了几点新看法。
　　关键词：房地产；成本；影响因素；控制；
　　1开发项目建安成本确定的重要性
　　由于目前房地产市场低迷，导致房地产市场竞争更加激烈，能够为消费者提供品质优良、价格适中、升值潜力较大的楼盘，是开发商增强竞争力、赢得市场的重要条件。因此，开发项目成本得到合理的控制就成为开发商竞争制胜的最有力手段。
　　开发项目的成本由众多因素组成，由土地拆迁费用、前期费用、配套费、建安费、不可预见费、营销费、财务费等组成，其中土地费和建安费用在成本中占据了很大的比例，以我们的项目为例，要占到80%左右。在土地取得以后，土地价格已确定，由于单方建安成本在众多成本中占到45-60%，因此应当将该成本作为控制成本的重点来操作。合理的预测成本是开发商进行市场竟争、计算预期利润的应具备的基本能力。
　　2影响建成安成本的因素
　　建安成本受建筑物的户型布置、结构形式、基期材料价格、基期劳动力价格、建筑物的承包方式或结算方式、向业主交房的条件、开发周期等因素的影响，另外楼盘面对的消费群档次、项目计算基期、交房条件的明确对成本的确定来说也是非常重要的，各项因素的变化导致成本结果虽然千差万别。但并不是不能预测和控制的，其中70%左右的成本在设计阶段就可以预测控制。
　　3建安成本的预测方式
　　（1）横向对比确定:由于房地产有非常强的地域性和单件性，能够取得相同地域、相同风格、相同结构设计形式的楼盘对比是最合适不过的，但这也是最难取得的。在基于这种条件的横向对比的时，要尤其注意对方成本高的地方在哪里，而那就是我们要克服的。例如，绿地集团的小高层含钢量51公斤/m2，而假如我们只有45公斤/平方米的话，仅仅对于钢材来说，按每公斤3.5元计算，便节约了21元/m2。这种向内部挖潜降低成本的能力对房地产企业来说，就是竞争的优势。
　　（2）纵向对比确定:不同建设时间的相同楼盘的成本对比。由于影响成本的因素较多，建设的时间不同，成本会有所不同，但采用复制型的楼盘，大都可以采用这种对比的方式预测成本。只要消费群档次、基期、向业主交房的条件、与承包单位结算方式确定就可以准确的预测建设单方成本。
　　（3）综合对比确定:虽然相同地域的建筑形式多种多样，成本也千变万化，但是在变化中也有其一般的规律，查询到这个一般的规律，遵从这个一般的规律，将成本控制在同类竞争对手的中等水平，就可以使企业竞争处于一种有利的态势，使企业的盈利处在同类企业的一般盈利水平。这就要求预测者要掌握大量的可采用的准确的信息，依据自身楼盘的情况测算出可接受的成本范围。
　　（4）利润率、各项配套费、税费确定后的倒推测算确定:这种产品单向成本预测形式导致的测算结果市场竞争力强、利润目标明确、可控程度高。但是这种预测导致的结果是粗线条的。确定这种推算的依据要十分准确，才能预测合理。例如各项税费是不是已经考虑齐全、配套设施分摊是否合理、前期工程费用是不是考虑周全，所依据的市场售价是不是有很强的竞争力，怎么证明测算所依据的价格的竞争力等。
　　4单方建安成本的控制
　　（1）项目设计阶段的成本控制:调查资料显示,在项目决策及设计阶段,影响工程投资的可能性30-75%,而在施工阶段影响工程投资的可能性仅为5-25%。显然,项目的决策及设计阶段是项目投资控制的关键阶段。在项目决策之后,控制投资的关键在于科学的设计。一旦设计图纸完成,项目的结构形式、装饰标准、材料设备选型以及项目投资额就基本确定。
　　长时期#p#副标题#e#来,我国建筑业受计划经济的影响,设计单位的设计人员对设计质量、进度、工程技术比较重视,而对工程造价考虑较少。部分工程设计人员经济观念淡薄,通常以为技术上可行,质量上可靠,就算完成任务,工程造价则与己无关。因此,对于房地产企业来说,降低工程建安成本必须在优化设计工作的同时,强化工程造价意识。
　　笔者认为,在设计阶段,房地产企业应聘请设计院或监理咨询公司设计优化方面的专家,不仅从技术上,还要从技术与经济的结合上,进行充分论证。在方案的比选时,可以采用成本—效益分析方法,在满足工程结构及使用功能的前提下,依据经济指标选择设计方案。设计方案一经确定,可采用价值工程方法降低工程造价,通过功能细化,把多余的功能去掉,对造价高的功能实施重点控制,进而达到降低工程投资,实现建设项目最佳经济效益、社会效益和环境效益的目的。
　　（2）项目施工阶段的成本控制:近几年来,新乡市建委针对施工单位普遍存在的建筑工程款高估冒算的问题,出台了不少措施。例如工程结算由中介审计机构进行审计,审计费按核减工程款的百分比进行提取。施工单位所提取的工程结算款超过审计机构实际审核数的,审计费则由施工单位负担,并吊销预算员的执业资格证书。这些措施的实施,对建安成本的控制虽然起到一定的作用,但也造成房地产公司对建筑工程成本的控制过多依赖于工程结束后审计机构对工程的结算审计上,而对施工过程中的动态成本控制管理相对滞后。再加上结算审计中存在的一系列问题,往往造成房产商付出的建安费用远远大于实际发生的费用。所以,房地产公司对建筑工程成本的控制不能只依赖于工程结束后审计机构对工程结算的审计,应对建筑工程成本采取有效措施进行动态控制和审计监督。
　　5施工阶段成本控制存在的问题及对策
　　（1）施工单位在工程结算审计时往往采取以下手法达到工程款高估冒算的目的
　　利用审计人员业务素质不高、对建筑工程定额不熟悉,通过套用不合理的定额达到隐蔽高估冒算。
　　措施：有条件的房产公司应拥有自己专业的预算审计人员或投资监理参与工程审计并进行监督,对审计人员的业务能力素质进行评估,为工程结算审计筑起双保险。
　　利用审计人员很少到施工现场,对施工现场、施工程序不熟悉或房产公司与审计人员在一些环节交接上的问题进行高估冒算。
　　措施：房产公司项目管理人员或投资监理应注重对施工图纸、设计变更、签证、技术核定单、联系单、报价等资料的收集、保存、整理,以备将来工程竣工审计时完整的交与工程审计人员。同时,专业预算审计人员或聘请的投资监理应常驻施工现场进行动态监控,对施工现场发生的情况,如施工内容、施工进度、设计变更等要有清楚的了解,在工程审计谈判时必须现场陪同监督,以便审计人员对施工现场情况有疑问时能正确及时的解答,防止施工单位人员利用审计人员对施工现场不熟悉而信口开河的情况发生。
　　对工程量计算复杂目价格昂贵的钢筋进行冒算。目前施工单位工程量的高估冒算在钢筋工程量的计算上比较突出,因为钢筋工程量计算烦琐复杂、审计复核比较困难,并且价格昂贵,对工程造价影响较大,故施工单位对钢筋冒算上不遣余力,其冒算数量在整个工程量冒算中占有相当大的份额措施房产公司应提请审计单位着重注意钢筋工程量的审计,并自己抽样检查或请外面施工单位钢筋翻样人员对钢筋工程量进行复核审计,以达到“花小钱省大钱”的目的.
　　（2）签证、报价中存在的问题及措施
　　由于新乡市建委关于工程审计的一系列政策、措施的实施,在某种程度上对施工企业造成一定的压力,其工程结算工程量不象以前那样离谱。故如何避开审计单位的审计,采取更隐蔽的方法进行高估冒算便成为施工单位关注的问题,因此,这就涉及到施工过程中成本的动态控制管理。如果说以前高估冒算多#p#副标题#e#发生在工程结束后的结算上,那么,现在高估冒算主要反映在工程施工过程中的签证、报价上。
　　按照国际惯例以及合同法的解释,签证、报价实际上也属于合同的一种形式,一经签字认可即生效,即使存在不合理的地方也不能反悔。通常签证、报价都由房产公司项目管理人员签字审核,而不是专业预算审计人员审核,这些项目管理人员往往擅长建筑工程施工技术,对施工进度、施工质量比较注重,对成本的控制方面意识相对薄弱,对预算、合同方面的知识和市场行情不是很了解,再加上定额站发布的信息价存在过高的问题,并且审计人员碍于情面也不便提出签证、报价所存在的问题因为这些签证、报价是由甲方认可,这就给施工单位可乘之机。
　　措施:针对目前高估冒算的新手法,主要措施在于房产公司项目管理部应加强经济、预算方面的力量,对签证、报价的审核人员要求其不但具备丰富的施工经验,还应有预算方面的知识,并对建筑材料、施工市场行情比较了解,从而对工程成本实施动态控制,避免施工单位有空子可钻。
　　6结语
　　房地产开发投资建安成本的预测和控制是项目实现预期效益的保证。在成本管理的过程中应重点从以下几个方面提高管理水平。
　　（1）在成本管理中应坚持预控原则，对各项成本在项目开展前做好充分的分析，给项目的资金运作留出充足的空间。
　　（2）建筑安装成本是房地产开发项目中的重要成本项目，应结合项目实际重点把握和管理，应制定专门的成本管理制度，安排专业人员进行管理。
　　（3）在建安成本管理中应注意经验的积累，开发企业应将这些经验以书面的形式补充到成本管理的制度中去，同时向其他的业界人士学习先进的管理经验，这些都将为以后的开发项目提供有效的决策依据，为企业的发展奠定坚实的基础。
　　
　　参考文献：
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　　[6]钱碧慧，马静，论房地产项目成本管理，中国新技术新产品，2009（9）