“湖南印象”复合旅游商业地产项目的开发模式__墨水学术,论文发

所属栏目：推荐论文发布时间：2011-02-25浏览量:152

副标题#e#摘要：在分析“湖南印象”复合旅游商业地产项目概况和背景基础上，提出了该项目的功能分区模式、分离产权，统一管理的经营模式，建立了具有扁平化思想的项目组织结构，分析表明，该模式能有效提高复合旅游地产项目的市场竞争和应变能力。
　　关建词：复合地产；开发模式；房地产
　　复合旅游商业地产项目的主要特征是把旅游和商业结合起来，把资源、文化和商业规模结合起来，形成街区，做到旅游、购物、休闲融为一体。随着旅游业占国民经济的比重不断增加，旅游商业将不断增值，它将为城市服务业、土特名优产品的推广起到积极作用。以旅游商业地产新模式开发城市中心商业，将提高城市竞争力，发掘城市经济新增长点。在当前复合旅游商业地产项目发展过程中，存在着缺乏准确定位、产品设计先天不足、经营管理不到位、缺乏前瞻性等问题。“湖南印象”则试图建立复合地产项目新的开发模式，结合项目本身的特点，打造出成功的复合旅游商业地产项目。
　　1.    项目概况
　　“湖南印象”拟由长房•龙柏湾商业街改造而成，系长房集团旗下公司长沙经发房地产公司开发，项目位于长沙市政府旁观沙路，街道两旁商铺鳞次栉比，项目近边是4000户约一百万平方米的公务员小区。商街总量约40000平方米，共3层，自动扶梯上下，外观为玻璃幕墙，高档时尚。长房•龙柏湾商业街规模大，最初以商业步行街的布局规划，其结构具有相对完整性，此类项目更适合于打造为长沙的一个旅游窗口，整合所有的旅游资源，以整体经营带动相关业态的商业模式运营。
　　2.项目开发背景
　　（1）项目位于长沙新兴发展区，周边路网完善，交通便利，规划融合旅游、购物、餐饮、风俗、人文等，功能齐全，形成旅游、购物、休闲一条龙服务，容易吸引商家进入，更容易吸引游客入场消费；
　　（2）“湖南印象”将引入全省各地风味特色餐饮、购物场所，通过整体经营的模式，带动整个商业街的商业氛围，吸引更多的高端商家入驻，使市府板块的商业配套更加完善。同时，活跃周边区域的商业氛围，带活此区域的经济发展。
　　（3）湖南从未有较大型的、完善的旅游购物场所，更没有能全面展现湖湘文化的平台出现，市场拥有空白点，而本项目的出现，将填补这一空白；
　　（4）湖南旅游业在国内呈稳步上升的发展趋势，旅游消费群体较充裕也较稳定。
　　3.    项目开发模式
　　3.1功能分区模式
　　该项目将龙柏湾商业街分两区，每区3层楼分为6大功能区，包括景观印象区、购物区、餐饮区、酒店区、休闲区、演艺体验区，典型的某商业楼一层分区见图1。通过整合湖南各地的旅游景点、特色文化、特色餐饮，并带有娱乐、住宿等配套服务项目，为游客提供湖湘文化的所有特色产品，让到访湖南的游客在“湖南印象”就可以领略湖南所有的特色文化，方便游客消费购物的同时，也为湖湘文化提供一个展示平台，各分区馆的面积、功能详见表1。
　　
　　
　　表1项目功能分区
　　功能分区        可使用总面积（㎡）    位置    特色
　　购物区            一层    
　　    “湖湘四件宝”特产超市    783.00    A区北边    福城、岳阳、益阳四件宝
　　    珍品馆    516.80    A区北边    高档次产品
　　    药材馆    219.87  &nbs#p#副标题#e#p; A区北边    精品药材
　　    茶叶馆    340.48    A区北边    黑茶等品牌茶叶
　　    精油馆    219.87    A区南边    天然美容养生精油
　　    特产馆    340.48    A区南边    湖南各地土特产
　　    湘绣馆    866.00    B区北边    湘绣
　　    地方织绣    690.43    B区北边    腊染、织锦
　　    工艺美术馆    340.48    B区北边    木雕画、古玩等
　　    石艺馆    256.90    B区北边    浏阳菊花石等
　　    韩国馆    340.48    B区南边    韩国产品
　　    竹器馆    256.90    B区南边    益阳竹器、藤器
　　餐饮区            一层    
　　    双颐酒楼    1065.64    A区北边    原生态健康美食
　　    湘锦龙泊酒楼    1821.60    B区南边    珍味粤菜、湘菜
　　            二层    
　　    大型团队用餐餐厅    1061.68    A区南边    接待团体旅游客户
　　    湖南各地名小吃    1282.5896    A区    常德粉、凤凰血糍粑等
　　    湖南美食名店    1061.68    A区北边    火宫殿、毛家饭店等
　　景观印象区            一层    
　　    景观印象区    1738.80    A区南边    各地州市微缩景区及标志性建筑
　　
　　休闲区                
　　    咖啡馆    504.16    B区南边    
　　    茶道馆    339.36    B区南边    茶道展示、名茶品茗
　　    养生馆    263.04    B区南边    参观养生知识培训
　　    足浴城   &#p#副标题#e#nbsp;1707.1424    B区北边    足浴、按摩
　　            三层    
　　    休闲会所    1707.1424    B区    专供导游、司机、旅行社经理人员
　　演艺体验区            二层    
　　    演艺动感体验区    603.36    A区中间    地方戏曲、歌舞表演
　　    演艺静态体验区    603.36    B区中间    地方风物展示
　　酒店区            三层    
　　    快捷酒店    3408.728
　　    A区    三星级快捷酒店，接待一般游客、旅行团、商务人员
　　    快捷酒店    1704.364    B区    
　　
　　3.2营销管理模式
　　3.2.1营销倡议要点
　　（1）项目现场设立湖南各著名旅游景区驻长办事处；
　　（2）项目与湖南各景区旅行社达成长期合作关系；
　　（3）形成湖南旅游车集散地；
　　（4）设立公交线路总站；
　　（5）定期举办特色展销会，推动销售及提升人气。
　　3.2.2管理模式
　　本项目管理模式采取分离产权，统一管理的经营模式。该模式融合大型商业地产和旅游酒店两种经营管理模式的优点，将为本项目经营管理模式提供可行性运作条件。
　　具体执行方式：由开发商与业主达成统一协议，签订3-5年长期经营管理合同，再在业态统一规划的基础上，统一招商和管理，通过与商家签订管理公约、服务协议等模式，针对商家的经营活动进行宏观上的管理和微观上的服务相结合。
　　此种经营管理方式，既能保证开发商、投资商和业主的年回报率，又能有效的满足商家的需求，同时也兼顾各方面利益，促成多赢格局的真正实现。此外，还能通过统一宣传推广提升项目知名度，最大化的提升利润值。
　　4组织结构
　　根据扁平化管理的思想，对该项目的组织结构设计为三级管理，如图2所示。
　　
　　
　　本项目组织结构的扁平化设计，可以改变传统命令链的多层级和复杂性，精简了结构层次,从而有利于项目信息的传递，保证各功能区信息传递的有效和不失真，可以极大地提高组织效率。通过管理模式的创新，精简人员，提高工作效率，使项目面向市场各个环节的衔接得到优化，以提高复合旅游地产项目的市场竞争和应变能力。
　　5结论
　　综合上述内容，可得如下结论：
　　（1）“湖南印象”把握了项目的区域特点及湖南旅游业的空白，将旅游及商业地产结合，将使其成为新的地产及旅游经济增长点的开发模式具有时尚新颖、优势突出、吸引力强等特点；
　　（2）“湖南印象”引入全省各地风味特色餐饮、购物场所，通过整体经营的模式，带动整个商业街的商业氛围，吸引更多的高端商家入驻，使市府板块的商业配套更加完善；
　　（3）“湖南印象”功能分区模式引入复合地产项目具有一定的创新性。
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