浅析我国房地产金融风险及应对策略__墨水学术,论文发表,发表论文

所属栏目：推荐论文发布时间：2011-02-25浏览量:179

副标题#e#摘要：房地产行业属于资金密集型行业，因此，房地产市场的发展与金融市场的密切配合不可分割。中国目前房地产业迅猛发展，但是在房地产金融领域却忽视了许多问题，导致金融机构面临诸多风险。只有通过对房地产金融风险进行细致分析，并提出行之有效的解决策略，才能够推动房地产金融市场健康发展。我们只有深刻认识房地产企业在金融领域中的制约因素，才能有效拓展融资渠道，化解金融风险，最终推进房地产市场健康发展。
　　关键词：房地产金融现状存在风险应对策略
　　房地产行业属于资金密集型行业，一国房地产市场的健全发展，与这个国家相对完善的房地产金融市场体系密不可分，如果房地产金融市场不够健康，房地产行业也不可能步入健康的发展轨道。我国房地产金融市场发育比较晚，真正的发展也就20多年的历史，此种发展状况无法满足房地产行业的要求。因此，如何认识中国的房地产金融市场并加以完善，如何规避房地产金融风险是我们目前亟需解决的重要问题。
　　一、我国房地产金融市场发展现状
　　房地产金融市场是指由各类金融机构、房地产企业、非金融机构投资者和个人投资者等从事房地产金融活动的利益主体构成的交易场所。目前，中国的房地产金融市场是以银行业为主导的金融体系，银行信贷基本上构成了房地产开发的主要来源，此种融资方式必然导致房地产金融市场过于狭窄，融资产品单一。可以说，我国的房地产金融市场仅仅表现为银行信贷市场。
　　二、我国房地产金融市场面临的风险
　　随着近年来中国房地产业的大力发展，中国房地产业竞争也越来越激烈。尽管中国的房地产业具备一定的发展空间和上升潜力，而且在未来仍然可以保持一定的增长实力和投资机会。但是，目前房地产行业仍然不够成熟，特别是在房地产金融领域还蕴含着巨大的金融风险。
　　（一）法律法规不健全
　　我国目前在房地产金融领域的法律法规比较欠缺，虽然已经具备了《证券法》、《信托法》、《证券投资基金管理暂行办法》、《个人住房抵押担保贷款暂行办法》等法律法规，但是无法满足房地产金融市场的发展需求，也无法形成有效的约束机制，特别是相对于金融中介机构的规范管理还不够完善，没有针对性的法律约束。因此，需要国家迅速出台相关法律，遏制房地产金融领域违法行为的滋生。
　　（二）金融市场不成熟
　　健康完善的房地产金融市场应该是一个由一级市场和二级市场共同组成的市场体系。一级市场是房地产资金初始的交易市场，是金融机构为房地产资金需求者提供的各种融资业务的场所，包括信贷、证券发行、担保、保险以及信托等等。二级市场是房地产金融产品的再交易场所，主要包括中介机构将房地产贷款出售以及进行证券申请与再申请交易。
　　就我国目前的具体情况而言，我国的市场发育还远远不够成熟，存在市场主体过于单一、市场发育程度低、市场运行机制不健全等很多问题亟待解决。我国的房地产金融一级市场仅仅由商业银行的融资体系支撑，资本市场的发展相对落后，几乎无法为房地产企业提供必要的金融支持。而二级市场还处于起步阶段，缺乏相关的法律法规约束，交易手段单一，也不具备功能完备的金融中介体系推动市场更好的发展。
　　（三）经营行为不理性
　　由于近几年房地产业相对较为繁荣，发展态势良好。大多数商业银行都将房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展。特别是为了争夺资源，甚至会发生不理性、不规范的行为。例如某些商业银行放宽贷款条件或急功近利，某些商业银行违反贷款操作规程等等。由于商业银行的风险预警能力和风险管理能力较弱，房地产金融领域风险不断增加。
　　（四）融资结构不合理
　　目前，我国的房地产金融体系并不完善，缺乏多样化的房地产融资方式。由于房地产资本市场发育程度很低，#p#副标题#e#房地产企业很难通过直接融资获得资金来源，而发行债券又受到严格约束，可以说，我国的房地产企业从获得土地到商品房开发再到最终销售，基本上都要依赖银行的单一融资支持。这种融资方式不仅束缚了房地产企业的发展，同时也给银行增加了潜在的融资风险。
　　（五）风险控制不完善
　　商业银行作为房地产企业融资的主要渠道，在房地产金融市场上发挥着重要作用。近些年中国房地产业的迅速发展，商业银行也在对企业大量注入资金。但是银行在注资的同时，却没有将配套的工作做好。银行缺乏对房地产企业融资的长远规划，缺乏在贷款过程中持续的监督管理机制，更缺乏风险预警机制和风险内控机制。这些商业银行发展过程的缺陷，必然会给商业银行埋下潜在的风险。
　　三、我国房地产金融发展的应对策略
　　由于房地产行业与房地产金融市场的密切联系，中国房地产市场和房地产企业在发展过程中所出现的一系列问题都可以归结为金融问题，中国房地产金融市场目前暴露出的诸多风险如果不能及时有效地予以解决，很有可能会引发房地产危机甚至金融危机。因此，剖析中国的房地产金融风险并提出解决方案，是确立房地产市场未来发展方向的关键。
　　（一）健全相关法律法规
　　中国政府要确定房地产金融的法律地位，建立健全与房地产金融相关的法律法规，以保障房地产金融政策的贯彻以及房地产金融市场的规范健康发展。要根据我国的具体国情，出台专门房地产金融监管的法律法规，便于对房地产金融市场的相关机构及购房者进行保护，通过法律法规对房地产市场进行管理和调控。并对房地产开发企业的违法行为依法予以有效打击，以保证市场拥有一个公平的竞争环境。考虑到我国幅员辽阔，房地产业地区差异较大的特殊国情，在制定相关政策的同时，要注意因地制宜，针对不同地域、不同省份、不同城市的发展状况，政策执行要区别对待。
　　（二）推动金融市场发展
　　一个成熟的市场，必然存在一套具有强制约束力和广泛公信力的市场制度，这是规范市场主体行为和提高市场运行效率的重要保证。建立和完善房地产金融市场，要营造一个市场各方共同参与、相互作用而形成的良好市场环境，建立科学的市场规范和商业准则，以保证市场运行的公平合理。
　　我国政府要大力推进房地产金融市场的发育，通过制定一系列的政策，为房地产金融市场发展创造良好的外部环境。建立健全金融市场体系，针对一级市场和二级市场都有完整的发展规划。首先，要建立完善的一级市场体系，创新金融市场的经营内容和服务体系。其次，要推进二级市场的发展，促进住房二级抵押贷款市场的形成，为房地产抵押贷款证券化提供有利条件。
　　（三）合理实施金融监管
　　政府要加强对金融市场的监管，规范房地产融资行为。保证既能大力支持房地产行业的发展，同时又能对其实施有效监控。首先，要加强国内金融市场的监管，政府要完善金融监管体系，丰富监管手段，提高监管效能，维护房地产金融市场秩序。政府要密切关注商业银行的房地产信贷比例，避免出现房地产信贷比重过大的局面，引导商业银行调整融资结构，拓展其他信贷业务。其次，要加强房地产金融市场的监管国际合作，与国际接轨，采用国际化标准来约束金融机构行为。
　　（四）灵活调整融资结构
　　要调整房地产金融市场的融资结构，就必须改变原有的、以银行为唯一主体的、单一的融资模式，放开除银行以外的其他机构和个人的市场准入，允许保险、信托、证券、基金、私人储蓄等进入房地产金融市场，构建多元化的市场融资体系。
　　房地产企业可以通过发行公司债券和股票的方式来增加资金来源，当房地产公司承担了大型开发项目时，就可以依托该项目发行公司债券筹集资金。由于公司债券融资期限较长，利率选择相对自由，可#p#副标题#e#以成为企业融资的更好途径。此外，有条件的房地产企业可以积极地在资本市场寻求资金，通过在资本市场发行股票吸收社会闲散资金来充实自己。虽然目前我国二级市场还处于初级阶段，房地产企业在股市融资比率较小，但股市筹资应该也一定会成为房地产企业未来的重要方向。
　　房地产公司可以在信托公司中寻求各作伙伴，共同实施信托计划，利用信托公司专业的理财优势和运用资金的丰富经验，形成具有一定投资规模和实力的投资组合，以获得安全、稳定的收益。由于信托公司可以将多种金融产品结合使用，通过直接贷款、股权投资、资产证券化等多种方式在不同层次和不同品味上为房地产业提供灵活多样的服务，不仅可以为房地产公司节约运营成本，还能够根据企业自身要求设计出个性化的信托产品以降低投资风险。
　　（五）完善风险监控体系
　　国家要借鉴国际金融业的先进经验和管理理念，组织建立一个统一开放的房地产金融体系，提高房地产金融体系的运营效率和资源使用质量。
　　我国房地产金融市场主要以银行信贷为主。因此，目前主要是要严格监控信贷业务，关注信贷的各个环节，以提高风险控制能力。首先，要做好贷前审查工作。银行在准备放贷之前，要认真搜集借款人及有关项目的资料并进行认真评估，特别是要对借款人的信誉、财务状况、还款能力、项目可行性等进行重点审查。贷前审查直接关系到银行能否按时收回贷款，所以必须慎重而不能流于形式。其次，要做好贷后管理工作。银行在对合格的借款人放贷之后，要保持对借款人及项目的跟踪调查，掌握借款人的资信情况有无变化，了解项目的进展情况，同时要监控贷款资金的使用情况，以防出现风险。
　　房地产金融市场的健康与否，直接关系到房地产业及相关行业的稳定发展，同时也影响着整个国民经济的正常运行。因此，我国只有采取有效措施，综合运用各种手段来防范和化解房地产金融风险，才能够使我国的房地产金融市场真正发挥作用，保证我国经济的健康运行。
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