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所属栏目：推荐论文发布时间：2011-02-25浏览量:95

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　　房价与地价关系浅析
　　郭晓丽
　　南京农业大学公共管理学院江苏南京210095
　　自2004年我国全面实行土地招拍挂制度后，房价与地价的关系便成为社会各界关注的热点问题。与此同时，近年来，中国许多城市出现了房价迅速上涨、地王频现的现象，且上涨速度明显高于经济总量水平、居民收入和消费水平的增长速度。不断上涨的房价，一方面使这些城市的房价收入比过高，居民支付能力下降，另一方面引发了房地产泡沫，也为经济危机埋下了隐患。因此，弄清房价的形成机制以及与地价的关系，并在此基础上将房价降下来，已成为研究的重点。
　　对于地价和房价的关系，学术界进行了很多探讨。中国土地勘测规划院总工程师邹晓云认为，出发点不同、观察的角度不一样，房价地价关系的结论就不一样。目前，我国正处于改革开放进程中，这是一个很特殊的阶段，因此房价与地价的关系，至少要从市场和现实两个方面去看，它们之间是相互影响、相互作用的。在市场经济条件下，从产品市场的角度看，成本价格是由产品的价格引致的，产品的价格升高了，对成本的需求就会增加。也就是说，对房地产成本需求的增加导致了土地价格的上升。但同样的原理，社会平均成本增加之后，产品价值必然是要上升的，其主要表现在价格上，一些主张地价决定房价的部门、专家大都是从这个角度看问题的。
　　因此，总的来说，房价和地价之间的相互关系，我们并不能简单地说房价决定了地价，同时，也不能单纯地认同房地产开发商所说的，地价决定了房价，抬升了房价，应从不同的角度进行具体分析。
　　从理论上分析，地价和房价的本质都是一种产权价格，并且都是由供求关系来决定的，二者不同的是：在国内目前情况下，土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。因为土地的自然供给没有弹性，其经济供给受自然供给的限制，也缺乏弹性；并且，土地的供给是由政府垄断的。因此，在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。而增量市场中的房价除了取决于需求方面，还要受供给价格的影响。因为增量房地产的供给不同于单纯的土地供给，它是一个生产的过程，所以必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润，才能维持再生产过程。因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格，更应是卖方愿意出售的价格。进一步地分析，作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的，即由于对土地上产出物的需求导致了对土地的需求，即正如“玉米法律悖论”所揭示的，房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高。
　　从实际情况来看，首先，房价是由市场供求关系决定，并不是由成本决定。在房地产整体运行过程中，房地产开发企业要通过市场调查，预先估算开发房地产项目的市场价格，从而计算开发成本和预期利润，最终决定需要多少钱来买地进行项目开发。即：实时市场住宅价格新开发住宅成本和预期利润地价土地出让量。因此，是由于市场可接受的房价高，才会引起地价高，地价是一种引致需求，是由房价决定的结果，而不是原因。
　　其次，招拍挂牌出让土地，并不决定房价上涨。即使地价再低开发商也会按市场价格销售，而不是按成本及合理的利润销售，在市场允许的情况下，追求利润最大化是每个企业的核心理念。
　　在房价影响地价的同时，地价也对房价有一定程度的影响。从房价的形成上看，先有地价，然后经过一个建设周期形成最终的房价。在房地产开发过程中，由于土地的开发与经营是整个房地产经营活动的开端和基础，开发商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发和经营，即先形成地价，然后产生房屋建设成本，最后形成增量房产的成本价格。这个成本价格通过当时市场的供求关系，最#p#副标题#e#后形成真正的增量房地产的交易价格，这个价格一般都高于其成本价格。由此，上涨的地价进一步推动房价的上涨，但此时的地价与增量房地产的价格不在统一时点上，而是经过了一个房地产周期，即从供给的角度上看，地价是房价的成本之一，地价上涨仅是导致房价上涨的一个因素，房价是由市场对供需条件决定的。
　　总的来说，近年来，有关于地价与房价二者之间关系的理论研究和实证检验从未间断，然而研究结论却是莫衷一是。定性研究大多基于经验进行判断，未能明确其观点背后的假设，缺乏理论的推导和论证。而定量研究往往存在样本时间序列长短不一致、忽略因果关系检验的前提条件等问题，这些都会影响到研究结果。理论研究的结论取决于所应用的经济学原理，而实证研究结论又依赖于数据样本、计量方法以及选取的指标。也就是说，就目前来看，在房价与地价因果关系的争论中，房价高决定地价高或地价高决定房价高，都是片面的。在不同的理论条件下，房价和地价的相互关系存在一定的差异，也不是简单的决定关系，更多的是相互影响。在同一时点来看，房价是地价高的原因；而在一段连续时间内，房价在地价和其他因素的共同作用下变化。房价对地价的弹性小于1，地价对房价的弹性大于l，地价对房价的敏感度高于房价对地价的敏感度。开发商在进行住宅商品定价时，必须要考虑地价，但这并不意味着地价升高，房价就一定会升高。在不同的垄断与竞争过程中，地价对房价的影响不同，一般在竞争性较强的市场条件下，房价的形成主要由市场供需决定，地价不是房价的决定因素。