探讨城市房地产开发经营的外部性及治理实施的必要性__墨水学术,

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:438

副标题#e#
　　探讨城市房地产开发经营的外部性及治理实施的必要性
　　黄燚
　　怀化市房地产管理局
　　[摘要]房地产业的健康发展是国民经济健康发展的一个重要方面,房地产开发经营的外部性的产生有其特殊的内在影响因素和外在市场条件，其对于社会和经济的发展既存在着正效应也存在着一定程度的负效应；对其负效应的合理治理政府政策需发挥必要性作用，以促进房地产开发与社会资源的合理配置。
　　[关键词]房地产开发经营;外部性;治理；政府政策
　　1概述
　　所谓房地产开发经营的外部性,是指某些经济主体在房地产领域的经济活动对其他经济主体的影响,而这种影响并不属于市场交易内容,施加影响的当事人也并未将这种影响作为其决策变量加以考虑。房地产业作为一种具有基础性、先导性、拉动性和风险性的特殊产业，不同于一般商品的特殊商品(房地产商品是具有较多公共性的商品),在其投资开发经营及利用的过程中,广泛存在着外部性的一些问题,如城市开发中土地增值收益的分配,相邻不动产利用时的干扰,居住区中的环境污染,等等。从而使当事人的私人成本(收益)与社会成本(收益)不一致,使具有负的外部性的产品或服务供给过多,而使具有正外部性的产品或服务供给过少。按照影响的性质,可将房地产外部性分为房地产外部经济,如房地产开发导致的城市景观改善是一种外部经济;外部不经济,如城市土地过度开发造成住宅拥挤、公共绿地减少、生活质量下降等属于外部不经济。
　　2房地产开发经营外部性的产生原因
　　房地产开发经营过程中,外部性的产生有其特殊的内在影响因素和外在市场条件。归纳起来,主要包括:
　　2.1地理区位上的邻近
　　房地产项目在推广中大力宣传周边基础设施的完备与景观的优美,这就是因为该项目与周边相关设施如学校、购物广场、城市绿地等毗邻,特别是二级城市的城镇建设当中，一些房地产项目往往与当地行政、商业中心相邻，使得这个房地产项目可以不付出额外代价便可享受相关便利,从而在区位上占有优势,而购物广场、医院等公共服务机构也因为毗邻该房地产项目,可以吸纳到更多的购物人群与客流量,从而有更大的发展潜力。这就是地理位置的毗邻起了作用。对建在污水处理厂旁的房地产项目而言,污水处理厂在提供处理污水服务的同时也给该房地产项目带来了损害。同理可知,这也是人们在购房时,除了关心房屋本身以外,还应特别注意未来邻里的职业、阶层、文化、安全等因素的原因。
　　2.2产权不明晰
　　外部性的产生在很大程度上也受制于产权的不明晰,即对经济资源缺少明确的产权保护。例如,如果政府可以就房地产项目因周边公共绿地的存在而获得更好的空气质量而收取费用,那么,该房地产项目要承担一定的经济成本方能得到绿地给它带来的好处,而其它远离绿地的房地产项目未得到空气质量更佳的好处也不需支付费用,从而毗邻绿地的项目便不能从政府建造绿地中得到比其它远离绿地的项目更多的好处。在这种情况下,外部经济就会消除,反之,外部性就会产生。上面所述,就是因为对公共绿地这种经济资源缺乏明确的产权归属而产生了外部性。
　　2.3主体关系不平等
　　小区业主委员会权利实施不到位，对于问题申诉及解决存在着互相协调难、无人组织、组织者花费的大量精力和时间谁来补偿的问题,这些都使得业主与房地产开发商之间交易的难度加大且交易成本过高；加上一些开发商、投资者和投机者等强势群体在各种资源拥有方面具有明显优势，在同利益相关的制度设计、政策安排等方面也相应地拥有较大的影响力，进而也造成了外部性。
　　2.4品牌价值的偏好
　　通过外部力量的作用改变消费者与生产者的偏好也会产生外部性。其实,从经济学角度而言,好的房地产开发公司的品牌对于购房者偏好的诱导是一种外部影响现象。比如,万科公司作为房地产业界的知名企业,开发出#p#副标题#e#的楼盘项目消费者认可率高,往往出现万科开发的楼盘项目要排队争购的局面,万科在房地产市场竞争中有着显著的品牌优势。其实,与万科提供相同质量楼盘的房地产开发企业也非常之多,可是由于已经形成的偏好的存在,在相同的条件下,消费者会优先选择前者,也就是已经具有高品牌价值、高附加值的产品。
　　2.5地产不可移动性造成的自然垄断
　　房地产产品是一种特殊的产品,因为土地是不可移动的,建筑在其上的建筑物也就不可移动,房地产项目在物理特征上具有固定性,它要占据一定的位置和空间,在同一位置不可能共存。另外,还附带着采光、通风和地基稳固等衍生权利。因此,房地产商品不像其它普通商品一样可以在市场上互补有无,达到整体市场的均衡,形成了事实上的稀缺性。对于各种房地产项目而言,毗邻的建筑用地可能是类似的,但是决不可能完全相同。房地产产品空间上的排他性和位置上的独占性导致了垄断,决定了它与其它正常商品的市场交易是完全不一样的,使得房地产市场不可能是一个完全竞争的市场,而是一个交易费用比较高的具有区域性和垄断性的市场,而垄断对消费者与生产者会造成外部性。
　　3房地产开发经营外部性的区域环境影响的错综复杂性
　　正是由于房地产开发经营过程中外部性的产生有其特殊的内在影响因素和外在市场条件，造成资源配置的不合理,从而对区域(城市)的经济社会发展同时产生多种多样错综复杂性影响。
　　3.1外部经济性（正的外部性）
　　房地产开发经营的过程中,也对项目所在地的商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、家庭特约服务业、物业管理业、房屋金融保险业、房屋买卖中介等等的发展提供前提和发展场所，对我们目前拉动、扩大内需，降低金融机构过高的存在差，消化过剩的产能具有积极的促进和拉动作用。
　　3.2外部不经济（负的外部性）
　　房地产开发过程中,如在施工中的噪声、尘土、交通堵塞,对地下管线的开挖改造、对项目所在区域的供电供水的增容要求,对周围建筑物的采光、通风等必然会对周围的环境、居民造成各种负的外部性。
　　房地产开发过程同时也是一个破坏与重建的过程。新区建设、旧区改造或生地开发,在中长期内对外部环境有着不可逆转的改变。在改造具有特殊意义的建筑物的特殊情况下,即使重建,其经济意义及社会意义也不可能恢复到原来的状态。现在我国一些城市对名胜古迹、古代建筑的不负责任的破坏和盲目的改造翻新,就是未考虑外部不经济性的因素。
　　4城市房地产开发经营中外部性的治理过程中政府政策的必要性
　　4.1治理房地产开发经营外部性中政府政策产生的必然性
　　城市化是现代社会经济发展的必然趋势与客观要求,城市化中一个重要的微观组成部分就是房地产项目开发建设。房地产项目的开发使得城市小区的发展加快,房地产项目的群集构成了城市里按照一定功能分布的地域体系与空间结构体系。其开发经营的外部性对于社会和经济的发展既存在着正效应也存在着一定程度的负效应，要求相当适应建设和公共服务配套跟进，并拉动周边土地的升值。一般认为,外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说,存在外部性时,仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会利益的最大化,必然产生政府政策出台适度的干预、调控、补充，调控房地产的重点是市场失灵的领域。主要集中提供公共服务、完善住房保障体系，比如说，通过税收、利率、公共投资等必要的行政手段，来实现房地产开发收益的这种平衡分配，或者平衡个公平分配，平衡各个层次的利益关系。
　　4.2治理房地产开发经营外部性中政府政策体现国情作用的重要性
　　在当代中国,房地产既是一种产业,又是各类利益集团角逐的载体，中国房地产背后往往涉及复杂的利益关系和复杂的利益分配，中国房地产业发展前景勿庸置#p#副标题#e#疑，但随着政府关于土地、信贷各种政策规定的出台以及市场化的推进，房地产商资金压力会越来越大，高额的拍卖保证金和严格的付款要求迫使房地产企业由过去热衷的“关系竞争”迅速进入到“资本竞争”的新阶段。因此效益最大化成为各种模式选择的依据,而制定和选择模式的主体只能是政府政策,只有政府选择恰当的制度性安排才能达到和谐双赢。
　　通过调整土地政策和编制城市规划，保证合理的房地产开发用地和节约用地。这一点，中央“六条”也说的非常明确，加强法制、建设监管，构造有利于房地产业健康发展的市场环境和法制环境。强化，房地产企业的资质认证，产品质量认证，监督企业，纳入城市规划进行建设，规划企业行为，打击投机楼宇、虚假广告，维护市场的正常的交易秩序。完善住房的保障体系，建设住房房地产信息网络实现房地产市场信息的头透明化和公开化。在调控房地产市场的问题上，中央和地方政府划定各自的权力边界，中央中央调控重在房地产市场体制和法制的构造，地方政府重点在房地产秩序的规范建设和监管。
　　从新制度经济学看来,由于土地资源的稀缺性和人的需求的无限性,必然导致人们为争夺稀缺资源而产生的利益冲突和相互矛盾。在土地不相容使用的关系中,权利的安排和分配应以效益最大化为依据,解决不相容使用可以有多种权利安排或者分配模式。
　　房地产新政的出台是改善百姓生活质量、促进社会公平、保障社会稳定的重要途径,是稳定整个房地产业、促进国民经济健康持续发展的重大举措,也是“居者有其屋”、百姓安居乐业的“和谐社会”的根本体现。从建立“和谐社会”角度出发,为了实现社会的安全运行和健康发展,必须形成一个政府、开发商、投资者、普通购房者之间良性的、公正的、合理的互动结构。也要实现包括房屋和土地在内的所有社会财富更为公平地分配给所有社会成员,保证房地产资源与房地产商品在社会各成员间公平合理地分配。
　　4.3.城市房地产开发经营中外部性的治理过程中政府政策的必要性表征
　　一般来说,治理和纠正房地产开发经营中的外部不经济性,政府政策的必要性主要表现在以下几种途径和手段：
　　4.3.1灵活运用价格协调机制转化外部性
　　在某种程度上,外部性可以通过价格机制加以协调转化。比如,项目设计合理、景观赏心悦目、物业管理服务完善周到的项目可以获得更高的市场价格,而那些粗制滥造的项目却变成死盘或烂尾。这就使得注重让房地产项目产品创造更多外部经济的开发商获得鼓励,存在外部经济的房地产项目得到经济补偿,而让不注重社会效益的开发商出局,外部不经济的项目难以在市场立足。
　　4.3.2通过综合改造促使外部性的内部化
　　外部性是相对于一定的范围内而言的,小范围内的外部性在范围扩大后就变成了“内部”的了,如相互竞争的企业的合并,这就是“外部性的内部化”。在城市旧区中,位于旧区中的地块或楼盘,由于房地产价格不仅取决于自身的状况,也取决于监近物业及房地产状况,自然很少有开发商愿意去开发或重新翻修。因此旧区的存在对旧区内部的地块造成了外部的不经济,即使旧区内部的项目质量上乘,但考虑到景观效应、社会地位的需求,一些潜在顾客也会放弃购买,开发商显而也会顾及这一点,而放弃开发。而综合成片开发,使得旧城区老化这个外部性问题内部化了,就解决了这个问题。
　　4.3.3采取政策管制规范开发商的行为
　　房地产开发是一个综合性的资源整合过程,牵涉到规划、设计、建筑施工、基础设施建设等多个关键环节以及规划设计机构、施工单位、基础设施建设单位和政府管理部门等诸多单位,开发商则是这个过程的主导者。开发项目的综合品质包括建筑质量、建筑的艺术性、美感、文化价值、生活便利性、使用成本和生态环境质量等究竟如何,最终取决于开发商的综合素质如责任感、道德#p#副标题#e#品质、组织能力、审美能力和对于未来生活方式及社会发展的前瞻性判断。因此,房地产外部性现象的产生与房地产开发商有很大的关系,政府应制定一定的政策和法规来规范开发商的行为。目前政府采取的主要管制措施有土地供应计划调控、金融杠杆的调节、城市规划对房地产开发的引导机制等。
　　结语：
　　从建立“和谐社会”角度出发,为了实现社会的安全运行和健康发展,必须形成一个政府、开发商、投资者、普通购房者之间良性的、公正的、合理的互动结构；有利于城市房地产的稳定持续发展。