房地产项目实施各阶段的成本控制__墨水学术,论文发表,发表论文,

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:242

副标题#e#摘要：房地产项目成本控制在投资决策阶段、设计阶段和招投标与合同订立阶段最为重要。在投资决策阶段应组织各专业经验丰富人员组成项目组进行详细成本分析；设计阶段应由设计部门与造价部门密切配合，确立合理的容积率，优化设计方案，实行限额设计，并减少变更；招投标与合同订立阶段应制订详细的招标计划，重视招标文件的编制，合同订立应公平、互赢、条款严密；施工和结算阶段应建立严密可行的成本控管制度并严格执行。
　　
　　关键词：成本控制房地产项目投资决策阶段设计阶段招投标与合同订立阶段
　　
　　结合自己的工作实践，谈谈在项目实施过程中的成本控制。在项目实施各阶段中，投资决策阶段、设计阶段和招投标与合同订立阶段对投资的影响程度最大。工艺、流程、方案一经确定，则工程的基准造价就相对明确了。在这里以房地产项目为例，其它项目法人对项目的成本控制亦同理。
　　一、项目策划、估算、决策阶段（简称决策阶段）
　　项目决策阶段是项目建设的第一阶段，该阶段所做的决策，将直接影响整个项目的成功与否。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。
　　1.由各专业经验丰富的人员组成项目组
　　在投资决策阶段，公司需要组织一个由经验丰富的专业技术人才组成的项目组。项目组应至少包括以下人员：造价工程师、建筑工程师、工程管理人员和项目经理、营销专业人员。项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。
　　2.进行详细的成本分析
　　在估算与分析的过程中，应对当前的经济形势、所在城市的市场状况、该地区的材料供应情况、建安造价、政府的税费、贷款利率等进行充分的了解、分析和判断。工程建设费用主要有：
　　（1）土地开发成本
　　土地成本支出约占项目总支出的20-30％，现在各地政府一般都用招拍挂的形式进行土地出让，出让的土地也一般都是“熟地”，即已完成了前期的土地征用和土地拆迁安置补偿。需要参投单位参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算，充分考虑开发成本并增值预值。
　　（2）前期费用
　　前期费用包括前期工程费和各项税费。
　　应针对各项市政配套进行实际调研，与当地政府充分协调沟通，看哪些可以在土地出让时由政府配套到位，哪些是需由开发商自行建设。对水电煤等管线的增容、道路的拓宽、其它公共设施的配套作充分估计，如电信部门可以免费将管线接至各户；有线电视则需向每户征收有线电视建设配套费，该项费用只负责施工至楼幢单元的前端箱，从单元起的各层及户内管线则需由开发商另行施工并承担费用；还有供电部门有收取新建住宅供配电设施工程建设费，需要了解各地区该项费用所配套建设的范围和需开发商另行投入的费用。“三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并尽量将一些临时设施建设成工程完工后可转化的永久设施，如售楼部可考虑改造成小区物业管理室等，尽量降低重复建设的成本。
　　工程项目的建设会涉及到各有关单位征收的费用与税收。涉及到国土局、建设局、发改局、气象局、地震局、人防办、电力公司等各部门，有些部门的实际收费与规定费率会有一些差异，应注意与各有关部门的沟通和协调并争取获得政府支持，减免部分税费。
　　现如今国家正在加大保障性住房的建设，部分开发商将会加入到保障性住房的建设中来，对于保障房的价格与成本测定，则更需要对当前国家的政策有深入的了解，因为经济适用房一般在工程完工之前即已申报至物价部门审批售价，而售价一经公布就不能更改。所以，尤其需要对国家的各项优惠措施有个全面的了解，哪些费用可以免征、哪些费用减半征收、哪些费用必须缴纳，前期和施工过程中会发生哪些费用，都应该在事前充分考虑进#p#副标题#e#去。
　　（3）建安工程造价
　　建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，各地区该比重因地域差异也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，调研近期类似项目造价指标，一般各地市都有定期发布造价信息，上面会刊载一些典型工程案例的各项造价指标，了解该地市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。
　　（4）小区配套工程
　　初步确定配套设施、智能化工程、园林景观工程的配置标准。小区内的智能化实现标准、配套设施的完善程度、园林景观的投入主要依据产品的定位来确定，应在事先了解市政大配套的一次网站的供应能力及小区内网的设置情况下进行分析，坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础。
　　（5）其它费用
　　①工程地质勘探费用
　　②地质灾害评估费用
　　③图纸审查费用
　　④设计费用：一些大的设计院会分不同设计阶段收费，宜与一些好的设计单位建立长期合作关系，收费也可优惠一些。
　　⑤工程监理费用：按目前的规定，工程项目都必须委托监理，所以监理费用是一笔不可少的费用，但具体金额可以与监理单位协商。
　　⑥招标代理和造价咨询费用：有委托招标代理或工程预结算工作的项目应考虑此费用。
　　⑦桩基工程检测费：桩基工程需作静载、低应变检测等，该项费用应由建设单位承担。
　　以上各项收费，国家物价部门有出台相应的收费标准，可与相关单位协商一个合理的价格。
　　⑧销售费用：销售费用的控制包括售楼处的建设、样板房的设置及定位、适当的广告媒体。并综合考虑确定是否委托销售代理公司。若委托代理公司则有一定的费用或利润返点。
　　⑨财务费用：对项目所需的财务费用做好充分估计，专业的财务人员将会正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目需求，以实现项目利润的最大化。
　　（6）不可预见费及风险分析
　　因为建设工程的复杂性和不可预见性，在做投资估算时需要计入一定的不可预见费和风险费。根据项目的复杂程度和工期，一般来说，不可预见费及风险为直接成本的3-5％（不含土地费用）。
　　二、设计阶段
　　设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上，有条件的公司，建议设立专门的设计部门和造价管理部门，如果开发公司本身人力资源不足，可以聘请编外人员，整合社会资源，加强事前控制的专业水平与精确度。在此阶段，设计部和造价管理部的专业人员应密切配合并且与设计院的设计师及时沟通和修正。在工作实践中，有一部分设计人员并不太考虑造价的问题，这其中也有一些原因是因为部分设计人员不懂造价并且不能及时掌握市场价格变化。我们在编制标底时经常碰到夸大设计浪费的情况，有时有些设计项目可以得到及时的修正，但一些需要作重大并且是颠覆性调整的内容往往因为时间与项目的进程紧而无能为力，由此可见设计的重要性。在设计阶段，主要可以从以下几个方面进行成本控制：
　　1.确定合理的容积率
　　房地产投资项目的容积率将直接关系到项目的收益。依据项目的定位，充分利用土地资源，结合地形特点确定一个合理的容积率控制范围，提高土地利用率和项目的收益。
　　2.优化设计方案
　　设计部人员和造价部人员应对设计方案的结构质式、基础选型、平面布置、工程材料进行成本分析，向相关设计人员提出合理化建议，不断优化方案。
　　3.对设计单位实行限额设计
　　对设计单位实行限额设计，可以设定每平方米的钢筋和混凝土指标；设定施工图预算指标（即平米造价）；设定设计变更的费用限额。并明确对相应指标的奖励与扣罚办法。
　　4.完善设计，减少变#p#副标题#e#更
　　与设计单位签订约束条款，明确规定因设计质量问题所造成变更影响工程进度及造价的制约措施。
　　不要一味的赶时间，在设计阶段留给设计人员必要的充分的设计时间，以提高设计质量和减少工程的变更。在此阶段，设计部与造价部应与设计单位保持密切的联系，及时沟通，尽量在设计阶段就将所有的施工细节都完善了，工程实施起来各个环节就顺利了。
　　三、招投标与合同订立阶段
　　施工图完成后，就进入招投标环节了，对于政府投融资的项目一般得公开招标，但对于大部分房地产开发商来说，可以采用邀请招标或议标的形式来更好地确定承建单位。项目的招投标与合同的签定是项目管理的重要环节，很多相关法律条款均在此阶段完善，但是如果此阶段工作做得不够细致、清晰，也有可能留下许多隐患和难点，所以这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和工程的顺利开展实施。
　　招投标工作
　　制订一个详细的招标计划，应明确招标原则，明确承包方式、承包范围、工程价款的支付及结算办法及甲供材料的范围、工程材料的品质规格要求、分包项目等主要合同条款。可以委托有资质的招标代理机构编制招标文件，有条件的公司可以自行编制招标文件。在编制招标文件时，需要着重以下几点工作：
　　（1）工程承包方式
　　宜采用总承包方式为主，部分项目由业主另行分包。工程造价可实行平米造价包干或总价包干方式，对于专业性强、利润较高的幕墙、消防、暖通、电梯等采用分包，可以更加确保质量和节约一定的成本。
　　（2）编制标底
　　在工程招标时，建议以工程量清单报价的方式进行招标，编制标底，并对标底进行严格认真的复核与审查。确保造价准确，涵括范围全面、不遗漏、不重复计价、不高套、无歧义。避免因为标底偏差造成成本提高，避免因为投标单位盲目低价中标给工程的管理和结算工作带来困难。
　　（3）中标方式
　　加强对投标单位的资格审查，重点审查施工队承包人的信誉、经济状况、以往施工经验、施工质量、施工组织操作能力。依据工程的复杂程度和实际情况，可以采用最低价中标、合理低价中标、有些工程还可以采用综合评标法对投标单位进行综合评审以确定最合适的中标人。
　　（4）甲供材料
　　由建设单位自行采购既能起到成本控制作用，确保工程质量，又能避免双方结算时产生分歧。对于采用不同品牌和质量对工程的优劣影响较大的材料，或者市面上存在较多劣质产品的材料，宜由甲方供料，大型的机电设备也最好由甲方自行采购（如墙漆、面砖等饰面材料；空调、电梯、水泵等设备）。开发商往往都会具备一定的工程规模，可以利用规模效益，对水泥、钢材等大宗材料进行集中采购。当然这个采购过程应充分透明、公开，可通过竞标定价。
　　（5）工程材料选用的品牌、规格
　　对于一些常用的地材和通用的材料，可以考虑由承包人自行采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，让其赚取一定利润，从而调动其积极性。在招标时，应尽量详尽的在招标文件中明确对材料的品牌、质量、规格要求，以便投标人更加明确自己将要承接的工程材料使用情况，同时能够更加准确的作出报价。
　　（6）园林景观工程和小区智能化工程
　　园林景观工程因为价格差异会很大，所以在招标时应在清单等相关招标文件中详细列明对景观工程各子项的详细要求，如树的树种、树名、树冠尺寸、胸径大小、对本土的适应性等。智能化工程主要都是电子产品，而电子产品的价格变化幅度较大，而且一个项目的实施时间跨度较大，有可能一种产品在招标时约定的价格，等到工程需要安装投入使用时，已经降低或高涨不少，所以在招标时应适当考虑价格的变动因素，在招标文件中约定一个合理的主材价格调整幅度。
　　（7）土石方和基础工程
　　对#p#副标题#e#于一个单位工程来说，场地土石方工程和基础工程也是成本控制的重点，在工程实践中，有不少业主将土石方和基础工程单独分包给专业公司进行施工。土石方工程，应有比较翔实的现场各点标高情况、土质情况资料，明确需平整后的基准标高，能相对准确有计算出需平衡的土石方量，事先了解场地外取土或弃土的场所及运距；基础工程中，如冲孔灌注桩，在招标时应了解现场是否具备晒泥浆的条件，明确是否需要将泥浆外运、外运泥浆的距离、方式；在编制标底时能尽量接近工程实际地质条件来编制，如桩身的土质岩层厚度、桩身长度等，尽量减少实际工程中签证的发生量。
　　四、施工和结算阶段
　　开发商要想建造出优质的楼盘，并使前几个阶段成本控制措施最终实施，创造良好的经济效益和社会效益，必须建立严密而切实可行的成本控制管理制度，主要应加强以下几个重要的管理环节：
　　1.加强设计变更、工程签证的监督和管理
　　工程在实施过程中，将会遇到各种各样的现场变化情况，所以施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的制度控管之下。制定工程项目部管理规定，对以下环节进行明确：工程设计变更及签证的操作流程、责任人、责任人的管理权限、相应上级管理人员的复核确认机制、对于工程变更及签证的确认时限、责任追究制度等。同时最好规定，现场代表仅有工程量变更的权限，涉及到工程价格的变更，则由现场代表交由工程部和造价部共同商定并会签。
　　2．加强所有进场材料的管理
　　对于所有进场材料，应由建设单位代表与监理单位代表验收确认后才能投入使用。
　　3.加强工程进度的款项拨付与监测
　　工程进度款的支付应同施工进度计划相协调，与工程的形象进度相一致。现场代表应严格对工程进度款的审批，严格按合同规定进行工程款的拨付，避免超付或少付。当月实际发生的金额超过或少于资金计划一定比例时，应及时分析原因，当偏差情况严重时，应及时提出关于成本和工程进度方面的预警，提示相关部门重视并及时纠偏。
　　4.工程结算
　　工程项目完工后，即进入工程的结算阶段，如果前面各项工作和制度都执行得很到位和完善，则结算工作的工作量和人为误差将大大减少，但仍应完善以下机制：
　　首先，在工程竣工后，召开工程结算专题会议，通过结算会议确定结算方法、结算的负责人、经办人或委托的中介单位、结算期限、合同中未约定的项目的结算办法、双方存在分歧较大的问题的解决办法。
　　其次，加强对竣工结算资料的整理与复核，建立结算资料的审查与复核机制，一般应由建设单位现场代表和监理单位代表对施工单位送交的竣工图纸、签证资料、结算文件与工程实际情况比对复核，确保资料的真实性与准确性。之后才送交结算审核部门对造价进行详细审核。
　　再次，对于审核结果应建立复核审查机制，以加强制约，减少失误。
　　总而言之，一个项目的成本控制应贯穿于项目实施的全过程，重点在于前期的正确决策、设计阶段的预先控制、招投标阶段的精确控制以及施工与结算阶段的严格控管。