论融资在房地产企业中的重要作用__墨水学术,论文发表,发表论文,

所属栏目：房地产论文范文发布时间：2011-02-25浏览量:230

副标题#e#摘要：改革开放以来，随着国内房地产企业的日新月异，竞争也越来越大。房地产企业融资能力是房地产企业竞争力的一个重要组成部分，影响融资能力的因素要从企业内部系统和企业外部环境去寻找，即从影响竞争力的企业内部资源和能力要素以及企业外部的环境要素入手。融资驾驭控制得当，可以给企业发展、壮大增加动力；融资失控，必然影响企业健康发展。 本文首先分析了房地产企业融资的现状和政策环境，然后提出现阶段我国房地产企业融资所面临的主要问题，最后指出通过改变房地产公司对银行的过分依赖；发行短期融资券，优化融资渠道；房地产证券化，拓宽融资渠道等方面来加强我国房地产企业融资问题的管理。
关键词：  房地产开发企业    融资渠道     管理问题
一，房地产融资的现状分析和政策环境
房地产业自从1997 年成为拉动内需的重要工具以后，就进入快速发展的轨道。 房地产融资总额也随之急剧增加。 目前我国房地产的融资方式主要有三种：
1、银行贷款。 国家统计局的房地产开发投资资金来源统计（2004年底）显示，当前房地产开发投资的主要资金来源是自筹资金和其他资金来源，但根据估算，房地产开发商的自筹资金10%是由个人住房贷款形成的， 其他资金来源大约有20%~30%间接来源于银行贷款。总体测算，房地产开发投资资金约有55%来自银行贷款。
2、信托。 据有关研究机构发布的2004年全国房地产投资信托市场分析，2004年全年全国房地产信托发行额为111．74 亿元，与2003 年的发行额相比，翻了将近一倍。
3、机构投资者。 我国的机构投资者最大的问题在于非专业投资者太多，于是往往形成以炒作为主的短期交易。 这样大大增加了房地产的局部泡沫。 但从长远来看，机构投资者的投资收益并以专业团队运作房地产项目，机构投资者直接融资将成为房地产融资的重要来源，
同时，我们知道，房地产开发企业是一个受国家宏观政策影响特别大的一个行业。 从2003年下半年开始，政府就陆续出台了加强土地管理、 控制信贷过快增长的政策，2004 年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产开发的两大命脉——土地和资金均被纳入宏观调控范围。 金融部门连续发布一系列政策：4月27日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出新“国八条”。2007 年以来， 央行又先后5次上调存款准备金率，2 次加息，调控力度之大，决心之大，前所未有。 4月2日，建设部等八部委联合发布了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，表明大规模的、严厉的房地产市场整治行动开始全面展开。 6 月11 日，商务部、国家外汇管理局联合出台了《关于进一步加强、 规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》， 其表明中央对于外资投资房地产业的态度趋严， 境外个人和机构投资和投机房产的行为得到明显抑制。 此外，一些地方城市政府也围绕促进房地产业合理健康发展、改善房地产市场供求结构、抑制房地产价格过快上涨等调控目标出台了不少举措。
二，我国房地产企业融资所面临的问题
1、融资手段单一，对银行贷款过度依赖
目前， 我国房地产开发资金大部分来源于银行贷款。房地产开发3个主要来源——国内贷款、自筹资金和其它资金都是直接或间接的银行资金，央行在其发布的报告中认为商业银行贷款占房地产开发资金的比重在55%以上，也有统计资料显示70%以上的房地产开发资金来自商业银行系统，可见，银行信贷是房地产开发资金主要来源是不争的事实。 这也就是说，目前我国房地产金融风险主要是由银行系统来承担，一旦国家#p#副标题#e#宏观政策调整，资金链终结，后果是灾难性的。
2、上市融资整体规模较小
由于房地产业周期性强、波动性大的特点，许多房地产企业难以达到上市的诸多要求，因此我国股权融资一直处于缓慢发展的状态。 1993 年我国房地产企业股票上市被停止，直到1999 年才逐渐解冻，2002年，我国房地产上市公司只有42家，总发行量为4000万股，筹资总额3.32 亿元，占全部房地产企业资金来源不足0.5% 。目前，许多房地产企业也通过买壳、重组以及在香港、新加坡上市来规避监管层的法律法规的屏障，截至2006 年底，国内股市共有120 支房地产股票，其中在沪市和深市发行104支，香港股市发行16支， 但是整体仍较小， 股权融资有待进一步发展。
3、国内的房地产投机热潮和国外游资的进入，进一步加大了市场的融资风险
由于炒房者是以短期投资的方式进入，只有把房产价格人为炒高方能在短期内获利， 因此房产价格被推动着恶性攀升。 从目前房地产市场运作模式看，炒家买一套房子，就可以拖进数量几倍于它的银行资本跟进他们所进入的楼盘。炒家手里的资金，不过是支撑整个炒作市场的一个资本系数，更多的超过2/3的来自银行。 炒家、开发商和银行，共同组成了一条环环相扣却又极为脆弱的资金链。 在我国房地产市场融资形势急迫的现在， 这大大加深了融资的风险隐患。
三，对于我国房地产业融资问题的对策及建议
解决我国房地产业的融资问题是一个长期却又刻不容缓的过程，它需要企业、银行和政府的共同努力， 这涉及政府应积极调控，控制房地产市场的开发总量，调整房产结构，保持房地产市场的结构平衡，打击国内外炒房一族等，但是，对于房地产企业来说，应该从以下几个主要方面来加强融资管理。
1、改变房地产公司对银行的过分依赖
最为重要的是，应该尽快改变房地产公司对银行的过分依赖，在可能的范围内吸引更多的专业机构投资者，真正发挥债权人在公司治理中的“硬约束”作用。 房地产公司的贷款大部分来自国有商业银行，国家为了保证房地产市场的稳定，保证投资者的利益，在一定程度上影响了商业银行发放、跟踪和收回贷款的效率；而且商业银行和房地产企业之间存在严重的信息不对称， 影响银行对借款企业的监管效果，所以吸引具有更多投资经验、专业性较强的机构投资者有助于真正发挥其对企业经营者的约束作用。
 2、发行短期融资券，优化融资渠道
由于在我国股权融资受到严格的政府管制， 因此，设想所有房地产企业依赖于上市股权融资是不现实的，因此，可以进行金融工具的创新，来弥补这个缺憾，而短期融资券是一种较好的方式。
短期融资券指企业依照法定程序发行的， 约定在3、6或9个月内还本付息的，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。 短期融资券是我国借鉴成熟市场经济国家中商业票据的一项金融创新。
短期融资券具有利率与期限灵活、周转速度快、成本低等特点% 这给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择， 目前，1年期贷款利率高达5.58%，而1年期短期融资券发行利率仅在2.92%~2.94%至之间（不同信用等级企业发行的融资券利率不同）。2005年5月23日公布的《短期融资券管理办法》，对申请发行融资券的企业没有规模上的任何限制，但在短期融资券启动的初级阶段，发行实行承销制，能否发行由承销商和发行企业协商决定，那么承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。 因此，房地产企业可以根据自己的项目安排和进程发行短期融资券，积极与承销商沟通，以保证资金的到位，并且节约财务成本。
3、房地产证券化，拓宽融资渠道
房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形#p#副标题#e#态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程， 从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有，转化为债权拥有的有价证券形式。 就当前我国房地产融资情况看，一方面我国房地产开发企业缺少资金支持，另一方面国内商业银行面临潜在的巨大金融风险。 而房地产资产证券化有利于商业银行拓展资金来源， 增强资产流动性，从而缓解银行压力。 因此，积极推动我国房地产证券化的进程意义重大。
房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 我国正处于房地产证券化推行的初级阶段，因此不应该面面俱到，而应当有重点地选择突破口。 从目前条件看，我国的房地产证券化可以以住房抵押贷款证券化为切入点。2005 年12月1日起，《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》正式施行，为房贷证券化提供了政策和法律依据， 其就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定， 为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。
结束语：
总之，虽然现阶段房地产开发企业主要的融资渠道仍是银行贷款，但在作好项目贷款可行性研究的基础上，还应该加强融资创新方面的研究， 应时刻关注市场中的金融创新产品并进行深入研究，根据企业总体发展倡议，有选择地设计融资结构，利用现有融资创新产品进行资金融通，以求得以更低的资金成本获取更大的经济收益，

参考文献：
【1】 梁绍连，房地产融资将呈三足鼎立之势【J】，地产金融，2006，(03).
【2】 朱周戈，我国房地产业的融资以及潜在问题分析【J】，科技经济市场，2007，(01).
【3】 周芳， 潘幼玲， 我国房地产公司的债务融资现状及对策探讨【J】会计之友，2006，(03).